서울고등법원 2017. 12. 21. 선고 2016나2061533 판결 임대차보증금

AI 노동법 상담 AI 상담 2016나2061533 임대차계약 갱신 거절의 부당성 및 ← 검색으로 서울고등법원 2017. 12. 21. 선고 2016나2061533 판결 임대차보증금 서울고등법원 | 2017-12-21 | 2016나2061533 dismissed 법원 판례 갱신거절 부당 계약종료 부당 계약 갱신 거절 부당 상세 페이지 법원 판례 법원 판례 기준으로 판결요지와 원문 출처를 내부에서 확인하세요. 요약 보기 원문·출처 보기 판결요지 임대차계약 갱신 거절의 부당성 및 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 판단 결과 요약 - 원고의 항소를 기각함. - 항소비용은 원고가 부담함. 사실관계 - 원고는 2000. 3. 3.부터 2014. 2. 13.까지 약 14년간 이 사건 지하상가를 임차함. - 원고는 2000. 4.부터 2013. 2.경까지 이 사건 지하상가의 공용시설 및 전용시설에 스틸구조물, 전기시설, 통신시설, 기계시설, 기계소방시설 등을 설치함. - 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 포함됨. - 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약 체결 당시 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정함. - 피고는 약 6년에 이르는 제2차 임대차계약 기간 동안 임대료를 인상하지 아니하였고, 약 5년에 달하는 이 사건 임대차계약 기간 중에도 임대목적물 추가에 따른 증액 외에는 임대료를 인상하지 아니함. - 피고는 제2차 임대차계약 종료 후 이 사건 임대차계약을 체결하기 위해 협의하는 과정에서, 원고의 B 지시에 따라 2002년도 감정평가에 따른 차임을 기준으로 매년 상가건물 임대차보호법에서 정한 최대 인상률인 9%를 적용하여 인상한 금액을 차임으로 하고, 통로면적 중 30%만을 임대면적에 포함시키는 내용으로 계약을 체결함. - 위 계약 체결은 언론에 '원고의 B이 피고에게 편의를 제공한 것'으로 보도되었고, 감사원 감사 결과 피고에게 부당한 특혜를 준 것으로 판명되어 원고 담당자가 징계를 받기도 함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부 - 법리: 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부는 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단함. 특히 차임 산정의 기초가 되는 시설물의 소유권 귀속 여부 및 그에 따른 차임 산정 방식에 대한 당사자 간의 합리적 주장이 있는 경우, 일방의 갱신 거절이 부당하다고 단정하기 어려움. - 법원의 판단: - 이 사건 지하상가에는 2000. 7. 13.경까지 기본적인 전기, 수도, 소방 및 기타 설비 등의 시설이 갖추어져 있었음. - 이 사건 상가가 차지하는 공간은 추후 지하철 이용 승객을 위한 승객대기공간이나 시민 일반을 위한 문화예술공간 등 공익적인 목적으로도 이용될 수 있어, 임대차계약 종료 후 현 시설상태로의 존속이 보장되지 않음. - 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 있음. 판결 원문 법원 판례 원문을 사이트 내에서 그대로 확인하세요. 서비스 내 추출 원문 제공 서비스 내 정리본 법원 원문을 확보하지 못해 AI가 정리한 요약본으로 표시합니다. 임대차계약 갱신 거절의 부당성 및 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 판단 결과 요약 - 원고의 항소를 기각함. - 항소비용은 원고가 부담함. 사실관계 - 원고는 2000. 3. 3.부터 2014. 2. 13.까지 약 14년간 이 사건 지하상가를 임차함. - 원고는 2000. 4.부터 2013. 2.경까지 이 사건 지하상가의 공용시설 및 전용시설에 스틸구조물, 전기시설, 통신시설, 기계시설, 기계소방시설 등을 설치함. - 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 포함됨. - 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약 체결 당시 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정함. - 피고는 약 6년에 이르는 제2차 임대차계약 기간 동안 임대료를 인상하지 아니하였고, 약 5년에 달하는 이 사건 임대차계약 기간 중에도 임대목적물 추가에 따른 증액 외에는 임대료를 인상하지 아니함. - 피고는 제2차 임대차계약 종료 후 이 사건 임대차계약을 체결하기 위해 협의하는 과정에서, 원고의 B 지시에 따라 2002년도 감정평가에 따른 차임을 기준으로 매년 상가건물 임대차보호법에서 정한 최대 인상률인 9%를 적용하여 인상한 금액을 차임으로 하고, 통로면적 중 30%만을 임대면적에 포함시키는 내용으로 계약을 체결함. - 위 계약 체결은 언론에 '원고의 B이 피고에게 편의를 제공한 것'으로 보도되었고, 감사원 감사 결과 피고에게 부당한 특혜를 준 것으로 판명되어 원고 담당자가 징계를 받기도 함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 - 이러한 사정을 고려하여 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에도 모두 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정하였지, 일정한 상가시설이 존재하지 않는 상태를 전제로 산정한 적은 없음. - 따라서 원고와 피고 사이에 추후 임대차계약에서의 차임을 정함에 있어 당연히 이 사건 제1차 내지 제7차 공사로 인한 시설물이 없는 상태를 전제로 하여야 한다고 단정하기 어려움. - 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후 원고와의 계약 갱신을 거절한 조치가 부당하여 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 볼 정도에 이르지 아니하였다고 봄이 타당함. 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 여부 및 시설물 귀속 - 법리: 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성은 임대차 기간, 차임 수준, 임대인의 임대료 인상 여부, 계약 체결 과정에서의 특혜 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단함. 특히 임차인에게 일반적으로 불리하지 않은 조항으로 볼 수 있는 경우, 해당 조항은 유효하며 시설물이 임대인에게 귀속될 여지가 있음. - 법원의 판단: - 원고는 이 사건 지하상가를 약 14년간 장기간 임차함. - 피고는 약 6년에 이르는 제2차 임대차계약 기간 동안 임대료를 인상하지 아니하였고, 약 5년에 달하는 이 사건 임대차계약 기간 중에도 임대목적물 추가에 따른 증액 외에는 임대료를 인상하지 아니함. 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부 - 법리: 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부는 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단함. 특히 차임 산정의 기초가 되는 시설물의 소유권 귀속 여부 및 그에 따른 차임 산정 방식에 대한 당사자 간의 합리적 주장이 있는 경우, 일방의 갱신 거절이 부당하다고 단정하기 어려움. - 법원의 판단: - 이 사건 지하상가에는 2000. 7. 13.경까지 기본적인 전기, 수도, 소방 및 기타 설비 등의 시설이 갖추어져 있었음. - 이 사건 상가가 차지하는 공간은 추후 지하철 이용 승객을 위한 승객대기공간이나 시민 일반을 위한 문화예술공간 등 공익적인 목적으로도 이용될 수 있어, 임대차계약 종료 후 현 시설상태로의 존속이 보장되지 않음. - 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 있음. - 이러한 사정을 고려하여 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에도 모두 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정하였지, 일정한 상가시설이 존재하지 않는 상태를 전제로 산정한 적은 없음. - 따라서 원고와 피고 사이에 추후 임대차계약에서의 차임을 정함에 있어 당연히 이 사건 제1차 내지 제7차 공사로 인한 시설물이 없는 상태를 전제로 하여야 한다고 단정하기 어려움. - 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후 원고와의 계약 갱신을 거절한 조치가 부당하여 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 볼 정도에 이르지 아니하였다고 봄이 타당함. 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 여부 및 시설물 귀속 - 법리: 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성은 임대차 기간, 차임 수준, 임대인의 임대료 인상 여부, 계약 체결 과정에서의 특혜 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단함. 특히 임차인에게 일반적으로 불리하지 않은 조항으로 볼 수 있는 경우, 해당 조항은 유효하며 시설물이 임대인에게 귀속될 여지가 있음. - 법원의 판단: - 원고는 이 사건 지하상가를 약 14년간 장기간 임차함. - 피고는 약 6년에 이르는 제2차 임대차계약 기간 동안 임대료를 인상하지 아니하였고, 약 5년에 달하는 이 사건 임대차계약 기간 중에도 임대목적물 추가에 따른 증액 외에는 임대료를 인상하지 아니함. - 피고는 원고와 제2차 임대차계약이 종료된 후 이 사건 임대차계약을 체결하기 위하여 협의하는 과정에서, 원고의 B 지시에 의해 2002년도 감정평가에 따른 차임을 기준으로 매년 상가건물 임대차보호법에서 정한 최대 인상률인 9%를 적용하여 인상한 금액을 차임으로 하고, 통로면적 중 30%만을 임대면적에 포함시키는 내용으로 이 사건 임대차계약을 체결함. 이는 언론 보도 및 감사원 감사 결과 피고에게 부당한 특혜를 준 것으로 판명되어 원고 담당자가 징계를 받기도 함. - 이 사건 지하상가를 장기간 임대하였을 뿐만 아니라, 시세에 비하여 저렴한 차임을 정한 것으로 봄이 상당하여 부속물매수청구권의 포기를 규정한 최초 임대차계약 제9조, 제2차 임대차계약 제11조 및 제19조, 이 사건 임대차계약 제11조 및 제21조는 원고에게 일반적으로 불리한 조항으로 볼 수 없음. - 따라서 이 사건 제1차 내지 제7차 공사로 인한 시설물이 피고에게 귀속된다고 볼 여지가 있어, 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 제1차 내지 제7차 공사로 인한 시설물이 없는 상태를 전제로 이 사건 지하상가의 차임을 평가하여야 한다고 단정할 수 없음. 참고사실 - 이 사건 임대차계약 갱신에 있어 가장 중요한 요소는 차임임. - 원고는 일정한 상가시설이 없는 상태를 전제로 한 차임을 주장하고, 피고는 그러한 전제가 없는 차임을 주장하는 상황에서 피고의 주장이 합리적 근거가 있음. 검토 - 본 판결은 임대차계약 갱신 거절의 정당성을 판단함에 있어 임대차 기간, 차임 수준, 계약 체결 과정에서의 특혜 여부, 시설물의 소유권 귀속 문제 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 함을 명확히 함. - 특히, 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 판단 시 임차인에게 불리한지 여부를 판단하는 기준으로서 장기간의 임대차, 저렴한 차임, 임대료 인상 유예, 계약 체결 과정에서의 임차인에 대한 특혜 제공 등의 사정이 중요하게 작용함을 보여줌. - 이는 임대차 관계에서 임대인과 임차인 간의 권리 및 의무 관계를 설정함에 있어 단순히 계약서 문구뿐만 아니라 실제 계약 이행 과정에서의 제반 사정들이 법적 판단에 큰 영향을 미칠 수 있음을 시사함. - 임대차 계약 시 부속물매수청구권 포기 조항을 포함할 경우, 해당 조항이 임차인에게 일방적으로 불리하지 않음을 입증할 수 있는 객관적인 사정들을 확보하는 것이 중요함을 시사함.