서울중앙지방법원 2018. 11. 6. 선고 2018나10776 판결 부당이득금

임대차 종료 시점 및 묵시적 갱신 관련 약정의 유효성

- 법리: 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 갱신요구권을 규정하고, 제10조 제4항은 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신을 규정함. 제10조 제5항은 묵시적 갱신 시 임차인의 해지 통고 및 효력 발생 시점을 규정함. 상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정함.

- 판단:

- 근로자의 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 임대차 종료 주장은 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제4항에 반하므로 받아들일 수 없음.

- 해당 사안 임대차계약서 제2조 제2항은 임차인이 기간 만료 3개월 전까지 서면 통지를 하지 않으면 12개월 연장되는 것으로 간주하도록 규정하고, 제2조 제4항은 갱신된 경우 임차인이 서면으로 해지 통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 하도록 규정함.

- 해당 사안 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 회사가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017. 6. 26.에 임대차가 종료되었다고 보고, 그 기간 동안의 미납 월

- 원고는 2017. 8. 20. 보증금에서 공제된 12,677,630원에 대한 채권을 D로부터 양수받고, 2017. 12. 13.자 준비서면을 통해 피고에게 채권양도 사실을 통지함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

원고의 당사자 적격 유무

- 법리: 이행의 소에서는 자기가 이행청구권자임을 주장하는 사람이 원고적격을 가지며, 원고의 주장 자체에 의하여 당사자적격 유무가 판가름됨. 원고가 실제로 이행청구권자임을 요하는 것은 아님.

- 판단: 원고가 D로부터 잔여 보증금에 대한 반환 채권을 재차 양수받아 D를 대리하여 피고에게 통지한 사실이 인정되므로, 피고의 본안전 항변 및 본안 주장은 이유 없음.

임대차 종료 시점 및 묵시적 갱신 관련 약정의 유효성

- 법리: 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 갱신요구권을 규정하고, 제10조 제4항은 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신을 규정함. 제10조 제5항은 묵시적 갱신 시 임차인의 해지 통고 및 효력 발생 시점을 규정함. 상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정함.

- 판단:

- 원고의 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 임대차 종료 주장은 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제4항에 반하므로 받아들일 수 없음.

- 이 사건 임대차계약서 제2조 제2항은 임차인이 기간 만료 3개월 전까지 서면 통지를 하지 않으면 12개월 연장되는 것으로 간주하도록 규정하고, 제2조 제4항은 갱신된 경우 임차인이 서면으로 해지 통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 하도록 규정함.

- 이 사건 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 피고가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017. 6. 26.에 임대차가 종료되었다고 보고, 그 기간 동안의 미납 월 차임 및 전기요금을 보증금에서 공제한 것은 정당함.

- 이 사건 임대차계약서 제2조 제2항의 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이므로, 상가임대차법의 규정에 위반된다고 볼 수 없음. (다만, 제2조 제4항이 해지통보의 방법을 서면으로 하도록 규정한 것은 상가임대차법 제10조 제5항보다 임차인에게 불리한 약정일 수 있으나, 원고가 서면에 의하지 않은 갱신거절 통지를 하였는지 여부에 대한 주장·입증이 없어 별도 판단하지 않음.)

- 따라서 이 사건 임대차계약서 제2조 제2항이 무효이고 2017. 4. 30. 임대차기간이 만료되었음을 전제로 월 차임 및 전기요금 상당의 지급을 구하는 원고의 청구는 이유 없음.

관련 판례 및 법령

- 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

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① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

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④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

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⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

- 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)

- 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

공제된 손해배상금 청구 부분

- 법리: 손해배상은 손해 발생 사실 및 그 액수에 대한 증명이 필요함.

- 판단: 피고가 2017. 6. 26. 원고의 퇴거 이후 곧바로 다른 신규임차인에게 임대를 할 수 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 피고에게 손해가 발생하였음을 인정할 증거가 없음. 따라서 피고가 손해배상금 명목으로 보증금에서 440만 원을 공제한 것은 부당함.

검토

- 본 판결은 상가임대차보호법상 묵시적 갱신과 임대차계약서상 갱신 조항의 관계를 명확히 함. 특히, 상가임대차법이 임차인의 갱신거절 통지에 대해 명시적으로 규정하고 있지 않더라도, 계약서상 임차인에게 갱신거절 통지권을 부여하는 조항은 임차인에게 불리하다고 볼 수 없다고 판단하여 계약의 자유를 존중하는 입장을 보임.

- 다만, 계약서상 해지 통보 방식을 서면으로 한정하는 조항은 임차인에게 불리할 수 있음을 시사하여, 개별 약정의 유효성 판단 시 임차인에게 불리한지 여부를 구체적으로 검토해야 함을 보여줌.

- 손해배상 청구에 있어서는 손해 발생 사실 및 액수에 대한 엄격한 증명을 요구하여, 임대인이 임의로 손해배상금을 공제하는 것에 대한 제동을 걸었음.