서울행정법원 2025. 4. 1. 선고 2024구합69463 판결 업무정지처분취소

서 울 행 정 법 원 제 8 부 판 결 사건 2024구합69463 업무정지처분취소 원고 A 피고 국토교통부장관 변론종결 2025. 3. 4. 판결선고 2025. 4. 1. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2024. 5. 28. 원고에 대하여 한 업무정지 2월 처분(2024. 6. 10.부터 2024. 8. 9.까지)을 취소한다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 주식회사 B감정평가법인 소속 감정평가사로, '서울 성동구 (비실명화로 생략) (이하 '이 사건 감정목적물'이라 한다)'에 대한 담보 목적 감정평가를 의뢰받아 2022. 6. 21. 감정평가액을 165,000,000원으로 하는 감정평가서를 발급하였다(이하 '이 사건 감정평가'라 한다). 나. 피고는 이 사건 감정평가의 위법성이 의심된다는 의견에 따라 2023. 7. 21. C에 이 사건 감정평가에 대한 타당성조사를 위한 기초자료 수집 및 감정평가 내용분석을 의뢰하였다. 다. C는 2023. 12. 28. 피고에게 타당성 기초조사에 대한 검토보고서를 작성·회신하였는데, 그 내용은 이 사건 감정평가가 거래사례 선정', '가치형성요인 비교', '감정평가 액 산정'에 있어서 타당성이 결여되었다는 것이다. 라. 감정평가관리·징계위원회는 2024. 3. 7. 원고에 대하여 업무정지 2월의 징계를 의결하였고, 이에 따라 피고는 2024. 5. 28. 원고에 대하여 업무정지 2월의 징계처분을 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다). 이 사건 처분의 사유는 아래와 같다(이하 순서대로 '제1 내지 3 처분사유'라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8호증, 을 제1 내지 7, 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 요지 1) 처분사유 부존재 아래와 같은 이유로 원고가 이 사건 감정평가를 함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하여 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 '감정평가 법'이라 한다) 제25조 제1항 을 위반하였다고 할 수 없다. 가) 제1 처분사유와 관련하여, 이 사건 감정목적물이 속한 단지(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)의 거래사례들은 인근의 다른 단지 내 거래사례들과 비교할 때 비정상적으로 낮은 가액이었다. 이에 원고는 이 사건 오피스텔의 거래사례들이 시장성 등을 충분히 반영하지 못하고 있다고 보아, 비교사례로 이 사건 오피스텔 인근의 다른 단지 내 거래사례를 선정하였던 것이므로, 이를 부당하다고 할 수 없다. 나) 제2 처분사유와 관련하여, 원룸형이 투룸형에 비하여 항상 열세하다고 볼 수 없으며, 구분소유가 이루어지는 집합건물의 경우 일반적으로 전유부분의 면적이 작을수록 면적당 단가가 높아지는 경향이 있는 점을 고려하여 이 사건 감정목적물이 비 교사례에 비하여 호별요인이 우세하다고 판단하였던 것이므로, 이를 부당하다고 할 수 없다. 다) 제3 처분사유와 관련하여, 원고는 다양한 가치형성요인을 비교하여 추정된 이 사건 감정목적물의 시장가격범위보다 더 낮은 금액으로 감정평가액을 산정하였고, 이 사건 오피스텔의 전세가액을 고려하더라도 이 사건 감정평가액이 부적정하다고 할 수 없다. 2) 재량권 일탈·남용 가) 설령 징계사유가 인정된다고 하더라도, 피고가 적용한 감정평가관리·징계위 원회 운영 및 징계양정에 관한 규정(이하 '징계규정'이라 한다)상의 양정기준은 상위법인 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령(2024. 8. 20. 대통령령 제34846호로 개정되기 전의 것, 이하 '감정평가법 시행령'이라 한다) 에서 정한 양정기준에 반하여 위법하고, '사무소를 개설한 감정평가사'와 '감정평가법인 등에 소속된 감정평가사'를 불합리하게 차별함으로써 형평 및 비례의 원칙에도 반한다. 나) 감정평가법 시행령 [별표 3]에서 정한 양정기준에 의하면 감정평가법 제25조 제1항 을 1회 위반하는 경우에는 업무정지 15일인데, 원고에게 이를 초과하는 업무정지 2월을 한 것은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 기재와 같다. 다. 인정사실 을 제1호증의 기재에 의하면 아래의 사실이 인정된다. 1) 이 사건 감정목적물의 특성은 다음과 같다. 2) 원고는 이 사건 감정평가를 함에 있어 거래사례비교법을 적용하였는바, '이 사건 감정목적물과 지리적으로 근접하고 구조, 이용상황, 규모 등이 동일 또는 유사하며, 정상적인 거래사례라고 판단되고 최근에 거래된 사례 중에서 물적 유사성이 가장 높다고 판단된다'는 점을 들어 아래와 같은 '서울 성동구 (비실명화로 생략)'의 거래사례를 비교사례로 선정하였다(이하 '이 사건 비교사례'라 한다). 3) 가치형성요인 비교 항목으로는 '단지 외부요인, 단지 내부요인, 호별요인, 기타 요인'이 있는데, 원고는 '호별요인'과 관련하여 이 사건 감정목적물이 비교사례 대비 전유부분의 면적 등에서 우등하다고 하여 비교치를 1.03으로 산정하고, 나머지 항목과 관련하여는 이 사건 감정목적물이 열등하다고 판단한 결과, 가치형성요인에서의 비교 누계치가 0.949로 산정되었다. 4) 원고는 이 사건 비교사례의 거래단가(8,602,000원/m2)에 사정보정(1.00), 시점수 정(1.00244), 가격형성요인(0.949)을 적용하여 산출단가를 8,183,216원/m2로 산정하고, 거래사례비교법에 의한 시산가액을 165,000,000원(= 8,183,216원/m2 X 20.21m2)으로 산정하여, 이를 감정평가액으로 하였다. 라. 처분사유의 존부 1) 관련 법리 감정평가법 제25조 제1항 은 '감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다'고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제39조 제1항 본문 은 국토교통부장관은 감정평가사가 제25조를 위반한 경우 감정평가관리 · 징계위원회의 의결에 따라 2년 이하의 업무정지 등 징계를 할 수 있다고 정하고 있다. 관련 규정의 내용과 체계, 취지 등을 고려하면, '감정평가법인등은 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다'고 규정한 감정평가법 제25조 제1항 에서 말하는 감정평가법 인등이 부담하는 신의성실의무란, 감정평가를 수행하는 과정에서 감정평가에 관한 규칙 이나 감정평가 실무기준 등 관계 법령이 정하고 있는 감정평가의 원칙과 절차, 방법을 준수함으로써 공정하고 합리적인 감정평가액을 산정하기 위하여 노력하여야 할 의무를 뜻한다( 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두14715 판결 , 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020두41689판결 등 참조). 2) 제1 처분사유 관련 앞서 채택한 각 증거, 갑 제6, 8, 9 내지 30호증, 을 제10, 12. 13, 16 내지 21, 28, 29호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 제1 처분사유를 인정할 수 있다. 가) 감정평가법 의 위임을 받아 감정평가법 인등이 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에 관한 규칙 은 제16조에서 '감정평가법인등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다'고 규정하고 있다. 그리고 감정평가에 관한 규칙 제28조 등의 위임에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정한 감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2023-522호)은 '400. 감정평가의 절차와 방법' 3.3.1.2조에서 '거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 거래사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 사례를 선택하여야 한다'고 하며 '거래사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례', '기준시점으로 시점수정이 가능한 사례', , 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인.개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가능한 사례'를 규정하고 있다. 나) 거래사례비교법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와의 비교를 통해 가액을 산정하는 방법이므로, 감정평가사는 거래사례비교법을 통해 감정평가 업무를 수행하는 경우 대상물건과 위치적 또는 물적 유사성이 인정되는 부동산에 관한 거래사례를 선정하여야 한다. 그런데 이 사건 오피스텔과 비교사례 단지는 약 800m 떨어진 거리에 위치한 데다가, 이 사건 오피스텔의 사용승인일은 2016. 7. 18.이고, 1개동 415호로 구성되어 있으며 각 호실의 전유면적은 19.88~21.95m2로 모두 원룸형이다. 반면 이 사건 비교사례 단지의 사용승인일은 2020. 3. 4.이며, 1개동 33호로 구성되어 있고 투룸형이다. 그에 따라 이 사건 감정목적물의 전유면적은 20.21m2, 평면구조는 원룸형(침실겸주방, 욕실1)인데 반하여 이 사건 비교사례는 전유면적 33.25m2에 투룸형(거실겸주방, 방2, 욕실1, 다용도실1)이다. 이러한 점을 고려하면 이 사건 감정목적물과 비교사례 사이에 위치나 물적 유사성이 인정된다고 보기 어렵다. 다) 더욱이 이 사건 감정평가 당시 이 사건 오피스텔 단지 내의 거래사례가 충분히 많이 존재하였으며, 이 사건 감정목적물과 동일하게 전유면적이 20.21m2인 호실에 대한 거래사례들도 존재하였다. 그럼에도 불구하고 원고는 비교사례로 이 사건 오피스텔의 거래사례가 아닌 이 사건 비교사례를 선정하였는바, 이와 같은 거래사례의 선정은 이에 관하여 용인될 수 있는 감정평가사의 재량 범위를 벗어난 것이라고 봄이 타당하다. 라) 이에 대하여 원고는, 이 사건 오피스텔 인근에 위치한 다른 단지들의 거래사례에 비하여 이 사건 오피스텔의 거래사례가 유독 비정상적으로 낮은 가격이었으므로, 위 가격이 시장성을 충분히 반영하고 있지 못하다고 생각하여 이 사건 비교사례를 선정한 것이라고 주장한다. 그러나 감정평가 실무기준에서 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인·개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가능한 사례를 선정하도록 하고 있는 이유는, 감정목적물과 가장 유사한 거래사례를 비교사례로 선정하도록 함으로써 비교과정에서 감정평가사의 자의가 개입되는 것을 최소화하여 감정평가 결과의 적정성을 담보하기 위한 것인 점, 이 사건 오피스텔에 관하여 상당한 기간 수십 건의 실거래 자료가 누적되어 일정한 가격을 형성하고 있는바, 이를 배척할 만한 객관적 근거가 없는 이상 이를 신뢰하는 것이 합리적인 점, 원고가 이 사건 오피스텔 인근 다른 단지의 거래사례들로 든 것들은 이 사건 감정목적물과 경과연수, 평면구조, 주변 도로 조건 등에 차이가 있으며, 대부분 준공 전 분양권거래사례 또는 공공주택 매입매각 목적 감정 평가여서 이 사건 오피스텔에 대한 거래사례와 같은 선상에서 비교하기는 어려운 점등을 고려하면, 원고가 이 사건 감정목적물에 대한 비교사례로 이 사건 비교사례를 선정한 데에 합리적 이유가 있다고 보기 어렵다. 3) 제2 처분사유 관련 앞서 본 인정사실 및 채택한 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 제출된 증거들만으로는 원고가 가치형성요인 비교를 잘못함으로써 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하였다고 볼 정도에 이르렀다고 인정하기 어렵다. 가) 일반적으로 구분건물의 경우 규모의 경제 효과, 투자수요의 차이 등으로 전 유면적이 클수록 전유면적당 단가가 낮아지는 경향이 있다. 피고 또한 이러한 점은 인정하면서도, C의 타당성조사를 근거로, 이 사건 감정목적물이 속한 지역의 경우에는 원룸형보다 1.5룸 또는 투룸형의 선호도가 더욱 높고 전유면적당 단가도 1.5룸형이 더 높으므로, 원룸형인 이 사건 감정목적물이 투룸형인 비교사례에 비하여 우등하다고 판단한 것은 잘못이라고 보았다. 이 부분에 관한 타당성조사의 내용은 '이 사건 감정목적 물과 유사한 사례가 소재하는 오피스텔 단지들 내 원룸형과 1.5룸형의 거래단가의 평균값을 대쌍비교한 결과, 1.5룸형이 원룸형 대비 전유면적의 크기가 더 큼에도 전유면 적당 단가가 약 11.4 ~ 28.3%까지 더 비싸게 거래되는 것으로 분석되었다'는 것이다. 그러나 위 타당성조사에서 1.5룸형이 원룸형보다 전유면적당 단가가 높게 거래되었다며 제시한 실거래사례들을 보면, 1.5룸형 호실의 거래사례가 단 한 개이거나 원룸형 호실의 거래사례에 비하여 그 수가 훨씬 적어서 이를 일반화하기는 어렵다고 보인다. 또한 타당성조사에서는 '원룸에 비하여 1.5룸 또는 투룸형 오피스텔이 수요가 더 높아 비싼 단가로 거래됨을 확인하였다'고 하나, 오히려 실거래사례들에 의하면 원룸형 오피스텔의 수요가 더 많은 것으로 보일 뿐이다. 나) 이 사건 오피스텔의 거래사례들을 보더라도, 전유면적 크기에 비례하여 전유 면적당 단가가 높아지는 것으로 보이지는 않는다. 다) 그렇다면 이 사건 감정평가에서 '호별요인'과 관련하여, 원고가 '원룸형인 이 사건 감정목적물이 투룸형인 이 사건 비교사례에 비하여 평면구조에서 다소 열세하더라도, 구분건물의 경우 일반적으로 전유부분의 면적이 작을수록 전유면적당 단가가 높아지는 점을 고려하면 이 사건 감정목적물이 전유부분 면적 측면에서 우세하기 때문에 전반적으로 우세하다'고 보아 '호별요인'의 비교치를 1.03으로 산정한 것이 사회통념상 현저하게 타당성을 잃어 객관적으로 불합리하다고 보기는 어렵다. 4) 제3 처분사유 관련 가) 앞서 본 인정사실 및 채택한 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 오피스텔의 2021. 1. 1. ~ 2022. 12. 31. 거래사례에 의하면 전유면적 당 거래단가는 5,936,073원 ~ 7,273,627원/m2이며, D시세(2022. 6.)에 의하더라도 전유 면적당 단가는 6,679,861원 ~ 7,050,965원/m2 수준인 점, 그럼에도 원고는 이 사건 비교사례의 거래단가 8,602,000원/m2를 기초로 이 사건 감정목적물의 전유면적당 단가를 현저히 고가인 8,164,275원/m2로 산정한 점 등을 종합하면, 시장가치 증거자료의 범위를 벗어난 높은 감정평가액이 산정되었다고 할 수 있으므로, 제3 처분사유를 인정할 수 있다. 나) 원고는, 이 사건 감정목적물과 동일 타입 호실의 2022년도 전세가격이 130,000,000원 ~ 157,000,000원 수준에서 형성된 점을 고려하면 이 사건 감정평가액이 현저히 고가라고 단정할 수 없다고 주장하나, 매매가액 수준을 초과하는 일부의 고가 전세계약 사례를 들어 이 사건 감적목적물의 시장가치가 그 이상일 것이라고 보기는 어려우므로, 위 주장은 이유 없다. 5) 소결론 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1, 3 처분사유는 인정되나 제2 처분사유는 인정되지 않는다. 마. 재량권 일탈·남용 여부 1) 관련 법리 가) 감정평가법 제39조 제2항 은 감정평가사에 대한 징계의 종류로 자격의 취소 (제1호), 등록의 취소(제2호), 2년 이하의 업무정지(제3호), 견책(제4호)을 정하고 있고, 제40조 제1항은 징계에 관한 사항 등을 심의·의결하기 위하여 국토교통부에 감정평가 관리·징계위원회를 둔다고 규정하고 있다. 이에 따라 감정평가관리·징계위원회의 운영에 관하여 정하고 있는 징계규정 제13조, [별표 1] '감정평가사의 자격취소·등록취소·업무정지 등에 관한 기준'에서는 '신의와 성실로 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우' 업무정지 6월(9호 아목)을 양형기준으로 정하고 있다. 나) 징계권자가 내부적인 징계양정기준을 정하고 그에 따라 징계처분을 하였을 경우 정해진 징계양정기준이 합리성이 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 당해 징계처분이 사회통념상 현저하게 타당성을 잃었다고 할 수 없다( 대법원 2017. 11. 9. 선고2017두47472 판결 참조). 2) 판단 앞서 채택한 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 처분이 재량권의 한계를 벗어난 것으로 위법하다고 할 수 없다. 가) 원고는 감정평가사로서 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 함에도, 이 사건 감정목적물과 물적 유사성이 인정된다고 보기 어려운 이 사건 비교사례를 임의로 거래사례로 선정하였고, 그 결과 부당하게 고액으로 감정평가액을 산정하였는바, 이러한 원고의 위반행위의 내용과 귀책의 정도는 경미하다고 볼 수 없으므로 그에 상응하는 제재가 필요하다. 나) 원고는, 징계규정상의 양정기준이 상위법인 감정평가법 시행령 에서 정한 양정기준에 반하므로 위법하다고 주장한다. 감정평가법 시행령 제29조 , [별표 3] 감정평가업자의 설립인가 취소와 업무정지의 기준'은 2호 카목의 3)에서 '신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 않은 경우'에 대하여 1차 위반 시에는 업무정지 15일, 2차 위반 시에는 업무정지 1개월, 3차 이상 위반 시에는 업무정지 2개월을 정하고 있다. 그러나 위 양정기준은 감정평가법 제32조 제1항 의 '감정평가법인등'에 대한 징계를 함에 있어서 적용되는 것이고, '감정평가법인등'은 같은 법 제21조 에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 의미하므로(제2 조 제4호), 감정평가법인에 소속된 개인 감정평가사인 원고에 대한 징계를 함에 있어 적용되는 것이 아니다. 원고의 위 주장은 이유 없다. 다) 원고는, 사무소를 개설한 감정평가사와 감정평가법인 등에 속한 감정평가사 사이에는 큰 차이가 없음에도, 같은 징계사유에 대하여 감정평가법 인등에는 업무정지 15일을, 그 외의 감정평가사에는 업무정지 6월을 양정기준으로 정한 것은 형평 및 비례의 원칙에 반한다고도 주장한다. 그러나 감정평가사무소에는 소속 감정평가사를 둘 수 있고(제21조 제5항), 감정평가법 인등에 업무정지 처분을 하는 경우 그 소속 감정평가사 전체의 업무가 정지된다는 점에서 개별 감정평가사에 대한 업무정지 처분보다 더 침익적이므로, 두 경우의 양정기준을 달리 정한 데에는 합리성이 있고, 형평 및 비례의 원칙에 반한다고 할 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 라) 이 사건 처분에서 정한 업무정지 2월은 징계규정에서 정한 양정기준의 범위내에 있고, 위 징계규정에 합리성이 없다고 볼 만한 사정은 찾아볼 수 없다. 이 사건감정평가액이 부당하게 과다 산정된 데에는 거래사례비교의 잘못이 결정적이었다고 보이므로, 제2 처분사유가 인정되지 않는다고 하여 이 사건 처분에서 정한 징계양정을 유지하는 것이 부당하다고 할 것은 아니다. 마) 그 밖에 제출된 증거들만으로는 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익에 비하여 원고가 입게 되는 불이익이 지나치게 크다고 볼 수 없다. 바. 소결론 따라서 이 사건 처분은 적법하다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 ○○○ 판사 ○○○ 판사 ○○○ 별지 별지 하이라이트 하이라이트된 내용이 없습니다.