서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2022나80482 판결 손해배상(기)

- 주택임대차법 제4조 제1항에 따라 2년 미만의 기간으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 근로자는 주택임대차법 제6조의3 제1항에 따라 해당 사안 임대차종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있음.

- 피고들이 위 기간 내인 2021. 5. 10.경 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 의사표시를 한 이상 이는 임차인인 근로자의 계약갱신요구를 거절한 것과 실질적으로 같다고 판단함.

- 해당 사안 특약이 존재하더라도, 실거주를 가장한 부당한 계약갱신거절을 이유로 주택임대차법 제6조의3 제5항의 손해배상 책임을 물을 수 있다고 판단함. 이는 민법의 특칙으로서 불법행위로 인한 손해배상책임이며, 해당 사안 특약 위반으로 인한 채무불이행에 따른 손해배상책임과는 별개의 권리로서 병존한다고 봄.

- 피고들의 주장은, 근로자가 새 임차아파트를 알아보고 이사비용을 요구하였으며, 피고들의 1년 연장 제안을 거절하였으므로 계약 기간 만료 또는 회사와의 합의에 따라 스스로 해당 사안 아파트에서 퇴거한 것이라는 취지임.

- 그러나 근로자는 1년 연장 제안을 받기 전에 이

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 책임 발생 여부

- 피고들이 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 속하는 2020. 5. 10.경 이 사건 아파트에 실거주하겠다는 사유를 들어 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하였다고 봄이 타당함.

- 이후 갱신 요구가 거절되지 아니하였다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전인 2022. 1. 10.경 H에게 이 사건 아파트를 임대하였으므로, 피고들은 원고에게 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있음.

- 원고가 명시적으로 계약갱신요구를 하지 아니하였더라도, 피고들이 '실거주를 이유로 이 사건 아파트의 계약갱신을 거절한 경우'에 해당한다고 판단함.

- 피고들의 계약갱신 거절 통지에 대하여 원고가 이 사건 특약 위반을 들어 이의를 제기한 것은 계약갱신요구의 의사표시로 볼 수 있고, 계약갱신요구권의 행사에는 특별한 형식을 요하지 않으므로 위 의사표시가 피고에게 도달함으로써 계약갱신요구권은 행사되었다고 볼 여지도 있음.

- 주택임대차법 제4조 제1항에 따라 2년 미만의 기간으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 원고는 주택임대차법 제6조의3 제1항에 따라 이 사건 임대차종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있음.

- 피고들이 위 기간 내인 2021. 5. 10.경 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 의사표시를 한 이상 이는 임차인인 원고의 계약갱신요구를 거절한 것과 실질적으로 같다고 판단함.

- 이 사건 특약이 존재하더라도, 실거주를 가장한 부당한 계약갱신거절을 이유로 주택임대차법 제6조의3 제5항의 손해배상 책임을 물을 수 있다고 판단함. 이는 민법의 특칙으로서 불법행위로 인한 손해배상책임이며, 이 사건 특약 위반으로 인한 채무불이행에 따른 손해배상책임과는 별개의 권리로서 병존한다고 봄.

- 피고들의 주장은, 원고가 새 임차아파트를 알아보고 이사비용을 요구하였으며, 피고들의 1년 연장 제안을 거절하였으므로 계약 기간 만료 또는 피고와의 합의에 따라 스스로 이 사건 아파트에서 퇴거한 것이라는 취지임.

- 그러나 원고는 1년 연장 제안을 받기 전에 이미 새 임차아파트를 계약하였기 때문에 피고들의 1년 계약 연장 제안을 거절한 것으로 보이고, 원고가 이 사건 특약 위반에 대하여 이의한 점에 비추어보면 원고가 새 임차아파트를 알아보거나 이사비를 요구하였다는 사정만으로는 원고가 이 사건 계약이 종료되었음을 인정하였거나 피고들과 계약 종료에 합의하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고들의 주장을 받아들이지 않음.

관련 판례 및 법령

- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제5항, 제6항

- 주택임대차보호법 제4조 제1항

- 대법원 1991. 3. 12. 선고 90다2147 전원합의체 판결

- 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006다72765 판결

손해배상액 산정 및 원화 환산

- 주택임대차법 제6조의3 제6항에 따라 원고의 손해는 제1호(3개월분의 월 차임액), 제2호(다음 임차인과의 임대료 차액에 해당하는 금액), 제3호(임차인의 실손해액) 중 큰 금액으로 정함.

- 원고는 제1호에 따른 손해액인 월 차임 4,904.16달러의 3개월분에 해당하는 14,712.48달러의 지급을 구하고 있으므로, 피고들은 공동하여 원고에게 14,712.48달러를 배상할 책임이 있음.

- 외화채권을 원화로 환산하여 청구하는 경우, 법원이 채무자에게 그 이행을 명함에 있어서는 채무자가 현실로 이행할 때에 가장 가까운 사실심 변론종결 당시의 외국환시세를 우리나라 통화로 환산하는 기준시로 삼아야 함.

- 이 사건 변론종결일인 2024. 4. 24. 기준 원/달러 매매기준율은 1,401.09원/1달러이므로, 14,712.48달러를 원화로 환산한 금액은 20,613,508원임.

- 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위 금액 이하로서 원고가 구하는 바에 따라 20,214,947원 및 이에 대하여 2024. 4. 25.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있음.

검토

- 본 판결은 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실제로는 제3자에게 임대한 경우 주택임대차보호법상의 손해배상 책임을 명확히 인정한 사례임.

- 특히, 임차인이 명시적으로 계약갱신요구를 하지 않았더라도 임대인의 거절 의사표시가 있었다면 실질적으로 계약갱신 거절에 해당한다고 본 점, 그리고 특약이 존재하더라도 주택임대차보호법상의 손해배상 책임이 별개로 병존함을 인정한 점은 임차인 보호를 강화하는 의미 있는 판단임.

- 외화채권의 원화 환산 시 사실심 변론종결 당시의 환율을 적용하는 원칙을 재확인하여, 환율 변동에 따른 손해를 합리적으로 반영하려는 노력을 보여줌.