서울중앙지방법원 2019. 6. 13. 선고 2018가단5251960 판결 건물명도(인도)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

차임 증액 청구의 적법성 및 상가건물 임대차보호법 제11조 적용 여부

- 법리:

- 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음을 규정함.

- 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)는 제11조에 따른 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다고 규정함.

- 2019. 4. 2. 개정된 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항은 환산보증금을 900,000,000원으로 정하였고, 부칙에서 위 개정규정

- 법원의 판단:

- 이 사건 건물이 노후화되었고, 누수 사고가 발생했으며, 안전진단 결과 D등급(주요부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수, 보강이 필요하고 사용제한 여부를 결정해야 할 상태)을 받은 사실은 인정됨.

- 그러나 D등급은 즉각 사용 중지 상태가 아니며, 피고의 사용이 보강공사에 장애가 된다고 볼 증거가 없음.

- 원고들의 목적은 보강공사가 아닌 건물 신축으로 보이며, 갱신 거절 전까지 안전 문제 언급이 없었음.

- 누수 등 문제 발생 시 보수·보강 의무는 임대인에게 있으므로, 이를 이유로 임차인의 권리를 부정하는 것은 불합리함.

- 따라서 위 사실만으로는 이 사건 건물이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서 규정한 '안전사고의 우려가 있는 경우'에 해당한다고 인정하기 부족함.

관련 판례 및 법령

- 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

차임 증액 청구의 적법성 및 상가건물 임대차보호법 제11조 적용 여부

- 법리:

- 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음을 규정함.

- 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)는 제11조에 따른 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다고 규정함.

- 2019. 4. 2. 개정된 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항은 환산보증금을 900,000,000원으로 정하였고, 부칙에서 위 개정규정은 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용된다고 규정함.

- 법원의 판단:

- 피고가 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 요구를 하였고, 원고들에게 정당한 거절 사유가 없으므로 이 사건 임대차계약은 갱신된 것으로 보아야 함.

- 이 사건 임대차계약의 환산보증금은 490,000,000원으로, 계약 체결 당시에는 구 상가건물 임대차보호법 시행령(개정 전)의 환산보증금 400,000,000원을 초과하여 제11조의 적용을 받지 않았음.

- 그러나 2019. 4. 2. 개정된 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 환산보증금 기준이 900,000,000원으로 상향되었고, 이 사건 임대차계약은 2019. 5. 15.부터 갱신되므로 개정 시행령의 적용을 받게 됨.

- 따라서 원고들의 차임 또는 보증금 증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없으나, 원고들의 증액 청구는 이를 현저히 초과하므로 무효임.

- 피고가 과도한 증액 청구에 불응한 것을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없음.

관련 판례 및 법령

- 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) 제1항

- 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

검토

- 본 판결은 상가건물 임대차보호법상 임대인의 계약갱신 거절 사유 중 '안전사고의 우려가 있는 경우'의 엄격한 해석 기준을 제시함. 단순히 건물의 노후화나 안전진단 D등급만으로는 임차인의 갱신 요구권을 배제할 수 없으며, 임대인의 실제 목적과 임차인의 사용이 보수·보강에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해야 함을 명확히 함.

- 또한, 개정된 상가건물 임대차보호법 시행령의 환산보증금 기준 상향이 갱신되는 계약에도 적용되어 임차인의 권리 보호 범위가 확대됨을 확인시켜 줌. 임대인의 차임 증액 청구권이 법령에 의해 제한됨을 재확인하여 임차인의 안정적인 영업 환경을 보장하는 취지를 강조함.