서울행정법원 2025. 5. 16. 선고 2023구합62267 판결 업무정지처분취소

서 울 행 정 법 원 제 3 부 판 결 사건 2023구합62267 업무정지처분취소 원고 A 피고 국토교통부장관 변론종결 2025. 4. 25. 판결선고 2025. 5. 16. 주 문 1. 피고가 2023. 4. 18. 원고에 대하여 한 업무정지 2년 처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 주식회사 B의 대표이사이자 소속 감정평가사이다. 나. 원고는 2019. 10.경부터 2020. 4.경까지 아래 표 '대상물건'란 기재 각 구분건물에 관하여 감정평가목적을 담보제공용으로 하여 감정평가를 하였다(이하 개별 감정평가를 지칭할 때는 순번에 따라 '○번 감정평가'라 하고, 통틀어 '이 사건 감정평가'라 한다). 다. 피고는 2023. 4. 18. 원고가 아래 표 기재와 같이 이 사건 감정평가를 함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 않고 고의로 잘못된 감정평가를 함으로써 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 '감정평가법'이라 한다) 제25조 제1항 을 위반하였다는 이유로 원고에게 감정평가법 제39조 제1항 제9호 에 따라 2년(2023. 4. 21. ~ 2025. 4. 20.)의 업무정지 처분을 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제3 내지 11호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 관계 법령 별지 기재와 같다. 나. 처분사유의 존부에 관한 판단 1) 관계 법령의 내용 감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사는 감정평가업무를 하는경우 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하고 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 되고(감정평가법 제25조 제1항), 감정평가사가 이를 위반한 경우 피고가 2년 이하의 업무정지를 비롯한 징계를 할 수 있다(감정평가법 제39조 제1항 제9호, 같은 조 제2항 제3호). 감정평가법 제3조 제3항 , 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것, 이하 '감정평가규칙'이라 한다) 제28조 의 위임을 받은 구 감정평가 실무기준(2022. 11. 14. 국토교통부고시 제2022-653호로 개정되기 전의 것, 이하 '감정평가실무기준'이라 한다)은 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 거래사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 '대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인·개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가능할 것' 등의 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 사례를 선택하여야 하고, 거래사례와 대상물건 간에 종별·유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화·구체화하여야 한다고 규정하고 있다. 2) 원고가 이 사건 감정평가를 함에 있어 잘못된 감정평가를 하였는지 여부 앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거, 갑 제6, 12, 15 내지 20호증, 을 제1, 2, 12 내지 19호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 원고는 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택하거나(1 내지 4, 6 내지 9번 감정평가), 적정한 사정보정을 하지 못하였거나(7, 8번 감정평가), 비교사례와 대상물건의 차이를 가치형성요인에 제대로 반영하지 못하였으며(2 내지 4, 6 내지 9번 감정평가), 시장가치 증거자료의 범위를 벗어난 금액을 감정평가액으로 산정(1 내지 3, 6 내지 9번 감정평가)함으로써 1 내지 4, 6 내지 9번 감정평가를 잘못하였다고 인정된다. 다만, 5번 감정평가의 경우 원고가 잘못된 감정평가를 하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가) 1번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건이 소재하는 구분건물인 C에 다수의 거래사례(약 4,150,000원/m2 ~ 4,900,000원/m2 수준)가 존재하였음에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고 거래시점, 가격수준 등에서 차이가 있는 부천시(비실명화로 생략) (거래시점 2018. 6. 11., 거래단가 5,608,974원/m2)를 거래사례로 선택하였다. 이에 대하여 원고는, 감정평가 당시 원고가 파악할 수 있었던 C의 가장 최근 실거래사례는 가동 제202호였는데, 거래단가가 4,137,221원/m2이어서 대상물건의 분양신고가에도 현저히 미치지 못하는 금액이고 현장에서 파악되는 시세수준에도 현저히 미치지 못하여 정상 거래사례로 인정할 수 없어 배제하였다고 주장하나, C의 거래사례를 살펴보면 2018. 12. 경부터 2021. 11.경까지의 거래단가가 4,150,000원/m2 ~4,900,010원/m2이고, 인근 유사 구분건물 거래사례의 2018. 9.경부터 2020. 7.경까지의 거래단가가 4,000,000원/m2 ~ 5,000,000원/m2인바, C 가동 제202호의 거래금액이 같은 단지나 인근 유사 구분건물의 거래금액에 비추어 정상 거래금액으로 인정할 수 없을 정도로 낮은 수준이라고 보이지 않는 점, 원고가 감정평가를 할 당시까지의 거래사례에 한정하여 보더라도 C에 이미 충분히 여러 거래사례(가동 제202호, 나동 제401호, 가동 제401호)가 존재하였고, 그 거래단가는 인근 유사 구분건물의 거래단가 범위 내에 들어오는 수준이었던 점 등을 종합하여 보면, 원고가 C의 거래사례를 배제한 데 합당한 이유가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고가 대상물건이 소재하는 해당 구분건물에 비교가능성이 높은 다수의 거래사례가 존재함에도 불구하고 이를 모두 배제하고 대상물건과 거래시점, 가격수준 등에서 차이가 있는 거래사례를 선택한 것은, 감정평가실무기준에서 정한 비 교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택한 것이라고 봄이 타당하다. (2) 가치형성요인 비교의 타당성 (가) 피고는, 원고가 대상물건이 거래사례에 비하여 대중교통의 편의성 측면에서 열세한 것으로 보아 단지외부요인 비교치를 0.98로 적용하였으나, 대상물건이 D대학교 및E등 교육시설, 상업·업무시설과의 접근성 등의 측면에서 열세한 점, 대상물건은 F로 기준 서측으로 고지에 소재하여 접근성이 열세한 점 등을 감안하면 0.98은 지나치게 과소한 비교치이므로 타당성이 결여되었다고 판단하였다. 그러나 원고는 '거래사례도 부천역까지 도보로 약 16분이 걸려서 버스를 타지 않고 도보로만 지하철역을 이용하는 것은 쉽지 않고, 오히려 대상물건의 경우 신 중동역까지는 도보 20분으로 거래사례와 차이가 크지도 않은 뿐만 아니라 1호선 부천 역의 이용가능성도 있으므로, 대상물건이 거래사례에 비해 대중교통 편의성 측에서 크게 열세라고 보기 어려운 점, 상업시설과의 접근성도 마찬가지로 열세의 정도가 크다고 보기 어려운 점, 반면 대상물건의 경우 G중학교, G초등학교 및 H학교와 근접하여 거래사례보다 오히려 교육시설과의 접근성은 우세한 점을 종합하여, 단지외부요인을 2% 열세로 판단하였다'라고 주장하였는데, 원고가 위와 같이 대상물건의 거래사례 대비 우세한 가치형성요인과 열세한 가치형성요인을 종합적으로 고려하여 비교치를 0.98로 산정한 것에 오류가 있다고 볼 만한 객관적인 자료나 정황이 보이지 않는다. 즉, 원고가 주장한 여러 가치형성요인에 관한 판단에 사실 오인이 있다거나 0.98이라는 비교치가 과소하게 산정된 것이라고 인정할 만한 구체적인 자료나 정황이 보이지 않는바, 피고가 주장한 사정만으로 원고가 단지외부요인 비교치를 0.98로 적용한 것이 가치형 성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (나) 피고는, 원고가 대상물건과 거래사례가 단지내부요인 측면에서 대등하다고 판단하여 비교치를 1.00으로 적용하였으나, 대상물건은 기준시점(2019. 10. 9.) 당시 사용승인일(2018. 8. 13.)로부터 1년 이상 경과된 상태였던 반면, 거래사례는 거래시 점(2018. 6. 11.) 당시 신축건물이었는바(사용승인일 2018. 2. 12.), 비교치를 1.00으로 적용한 것은 타당성이 결여한 것이라고 판단하였다. 살피건대, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 25쪽 기재에 의하면, I동 소재 구분건물의 2016. 11.부터 2020. 12.까지의 거래사례분석 결과상 면적이 41~50m2인 경우 신축의 단가는 4,751,783원/m2이고, 경과연수 1~5년인 건물의 단가는 4,153,543원/m2으로, 신축과 경과연수 1~5년인 건물 간에 평균 단가에 차이가 존재한다고 보이기는 하나, 이는 피고가 사후적으로 거래사례분석을 통해 통계적으로 확인한 단가이고, 원고가 대상물건을 감정평가할 당시에는 인근 지역의 전체 거래사례를 분석하여 경과연수에 따른 평균 단가 차이를 정확히 파악하여 반영하기는 쉽지 않을 것으로 보이는 점, 특히 대상물건은 사용승인일로부터 약 1년 후인 2019. 9. 27. 최초 거래된 것으로 신축에 가까운 것이어서 비교사례에 비해 노후도 측면에서 열세라고 단정하기 어렵다는 원고의 주장은 수긍할 만한 점 등을 종합하여 보면, 피고가 주장한 사정만으로 원고가 단지내부요인 비교치를 1.00으로 적용한 것이 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (3) 감정평가액의 타당성 대상물건의 감정평가액 단가는 5,469,420원/m2로, 대상물건이 소재한 구분건물의 거래사례 및 분양사례의 평균 단가인 4,579,047원/m2 대비 약 1.18배 높고, 최 대값인 4,969,618원/m2 대비 약 1.10배 높으며, 대상물건과 유사한 구분건물의 실거래의 평균 단가인 4,381,784원/m2 대비 약 1.25배 높은바, 원고가 평가한 대상물건의 감정평가액은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 나) 2번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건이 소재하는 구분건물인 X에 다수의 거래사례(약 7,850,000원/m2 ~ 9,200,000원/m2)가 존재하였음에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고 입지, 향, 다락·야외공간의 유무 등에 차이가 있어 위치적·물적 유사성이 떨어지는 서울 관악구 (비실명화로 생략) (거래시점 2019. 10. 14., 거래단가 11,218,837원/m2)를 거래사례로 선택하였다. 이에 대하여 원고는, 감정평가 당시 원고가 파악할 수 있었던 X의 가장 최근 실거래사례는 ***동 ***호였는데, 거래단가가 9,219,089원/m2이어서 인근 유사 구분건물의 단가에 못 미치고 같은 단지 내에 다른 거래사례가 없어 정상거래인지 확신할 수 없었다고 주장하나, 이는 인근 유사 구분건물의 거래사례 단가 범위(7,600,000원 /m2 ~ 9,400,000원/m2) 등에 비추어 정상 거래금액으로 인정할 수 없을 정도로 낮은 수준이라고 보이지 않는바, 원고가 X의 거래사례를 배제한 데 합당한 이유가 있다고 볼 수 없다. 특히, 대상물건과 같이 전용면적이 작은 구분건물의 경우 다락의 유무와 그 면적은 실사용 면적에 차이를 주고, 이에 따른 시장가격과 수요에 큰 차이를 발생시키는데, 대상물건은 다락 및 야외공간이 없는 반면, 거래사례는 전용면적이 28.88m2인데, 다락 면적이 25.65m2, 야외공간 면적이 12.15m2에 달하는바, 특별한 사정이 없는 한대 상물건과 거래사례 간에 물적 유사성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고가 대상물건이 소재하는 해당 구분건물인 X에 비교가능성이 높은 거래사례가 존재함에도 불구하고 이를 배제하고 대상물건과 입지, 향, 다락·야외 공간의 유무 등에 차이가 있는 거래사례를 선택한 것은, 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택한 것이라고 봄이 타당하다. (2) 가치형성요인 비교의 타당성 (가) 피고는, 원고가 대상물건이 거래사례 대비 건물의 노후도 등에서 1% 열세하다고 보아 단지내부요인 비교치를 0.99로 적용하였으나, 대상물건은 기준시점 (2020. 3. 12.) 당시 사용승인일(2017. 6. 14.)로부터 2년 6개월 이상 경과되었던 반면, 거래사례는 거래시점(2019. 10. 14.) 당시 신축건물이었으므로(사용승인일 2019. 6. 13.) 비교치를 0.99로 적용한 것은 타당성이 결여된 것이라고 판단하였다. 살피건대, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 25쪽 기재에 의하면 Y동 소재 구분건물의 거래사례분석 결과상 면적이 29m2 이하인 경우 신축의 단가는 10,090,436원/m2이고 경과연수 1~5년인 건물의 단가 8,686,829원/m2으로, 신축과 경과연수 1~5년인 건물 간 격차율이 0.86로 위 비교치 0.99에 비해 더 큰 단가 차이가 존재한다고 보이기는 하나, 이는 피고가 사후적으로 거래사례분석을 통해 통계적으로 확인한 단가이고, 원고가 대상물건을 감정평가할 당시에는 인근 지역의 전체 거래사례를 분석하여 경과연수에 따른 평균 단가 차이를 정확히 파악하여 반영하기는 쉽지 않을 것으로 보이는 점, 대상물건은 사용승인일로부터 약 2년 6개월 경과한 것으로 경과연수 1~5년인 건물 중에서도 노후도가 비교적 높지 않다고 볼 수 있는 점, 피고의위 거래사례분석에 의하여도 신축과 경과연수 1~5년인 건물 간 격차율이 전용면적 29m2 이하인 경우 0.86, 30~40m2인 경우 0.93, 41~50m2인 경우 0.95로 단가 차이가 크지 않아 원고가 적용한 비교치인 0.99가 과소한 것이라고 단정하기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고가 단지내부요인 비교치를 0.99로 적용한 것이 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (나) 다만, 원고는 대상물건과 거래사례가 호별요인 측면에서 대등하다고 판단하여 비교치를 1.00으로 적용하였으나, 1 대상물건은 다락과 야외공간이 없는 반면, 거래사례에는 다락 면적 25.65m2, 야외공간 면적 12.15m2이 존재하는 점, 2 피고가 제출한 다락·발코니 유무에 따른 가격자료에 의하면 다락·야외공간 등 추가공간이 존재하는 경우 그에 따른 가격 격차율은 약 1.11배 ~ 1.17배로 우세한 점(공시가격 기준 약 1.13 ~ 1.15배의 격차율), 3 원고는 '대상물건이 다락방 소재 여부에서 열세인 것은 사실이나, 대상물건이 거래사례 대비 정방형 구조로 우세하고, 확장발코니의 면적 및 사용 적합성 측면에서 우세하며, 전유부분의 상대적 크기(대지권면적 대비 전유면적의 비율)에서 우세하고, 층별 효용에서 우세한 점(거래사례는 탑층이나 대상물건은 5층 건물 중 4층에 소재) 등을 전체적으로 고려하여 거래사례와 대등하다고 판단하였다'라고 주장하나, 대상물건과 거래사례 간 방 개수, 전용면적은 유사하고, 구조나 층별효용의 차이가 거래가격에 미치는 영향은 유의미하지 않은 것으로 보이는 반면(Y동 소재 다세대주택의 실거래사례를 살펴보면 신축 및 조망 등이 있는 경우 유의미한 차이가 없거나 탑층이 오히려 우세하다고 보인다), 다락과 야외공간의 차이가 거래가격에 미치는 영향은 상당하다고 인정되는바, 원고가 주장한 사정을 감안하더라도 대상물건과 거래사례가 호별요인 측면에서 대등하다고 판단한 것은 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 봄이 타당하다. (3) 감정평가액의 타당성 대상물건의 감정평가가액 단가는 10,844,182원/m2로, 대상물건과 유사한 구분건물의 실거래사례의 평균 단가인 8,233,526원/m2 대비 약 1.32배 높고, 대상물건과 유사한 구분건물의 감정평가전례의 평균 단가인 6,769,759원/m2에 비해 약 1.60배 높으며, 감정평가전례 최대값인 9,656,579원/m2에 비해서도 1.12배 높은바, 원고가 평가한 대상물건의 감정평가액은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 다) 3번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건 인근에 최근 거래된 다수의 유사 구분건물 거래사례(약 5,900,000원/m2 ~ 7,100,000원/m2)가 존재하였음에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고, 대상물건과 행정구역이 다르고 대상물건과 달리 J구역에 속한 서울 양천구 (비실명화 로 생략) (거래시점 2019. 8. 13., 거래단가 10,056,901원/m2)를 거래사례로 선택하였다. 이에 대하여 원고는, 피고가 제시한 인근 유사 구분건물 거래사례 중 K, L, M은 직거래이므로 가격의 객관성을 담보하기 어려운 점, N은 감정평가 당시 국토교통부 실거래자료에 등록이 되지 않았던 건인 점, 팰리스뷰는 분양가격보다 낮게 신고되었고 인근 시세수준과 차이가 나서 저가 신고가 의심되는 점 등을 고려하여 제외한 것이라고 주장하나, K, L, M 사례가 직거래라는 사정만으로 정상 거래사례가 아니라고 단정하기 어렵고, 인근 유사 구분건물 거래사례의 가격 범위 등에 비추어 정상 거래가격으로 인정할 수 없을 정도의 낮은 금액이라고 보이지도 않으므로, 원고가 위 유사 구분건물 거래사례를 제외한 데 합당한 이유가 있다고 볼 수 없다. 게다가 O동과 P동은 행정구역이 다를 뿐만 아니라, O동은 국유철도 1호선 (경인선), P동은 지하철 2호선 이용이 가능하고, 두 개의 동 사이에는 Q공원이 소재하는 등 물리적 입지, 주위 환경, 학군 등 주요 가격형성요인에서 큰 차이를 보이는 점, 특히 거래사례는 J구역에 소재하고 있고 대상물건은 위 사업구역 밖에 위치하고 있는 바, 사업구역 안과 밖의 부동산은 가치형성요인에서 큰 차이가 발생하는 점 등을 더하여 보면, 원고는 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택하였다고 봄이 타당하다. (2) 가치형성요인 비교의 타당성 원고는 대상물건과 거래사례가 소재한 각 지역의 지역적 요인이 대등하다고 보아 비교치를 1.00으로 적용하였으나, 대상물건이 소재한 0동과 거래사례가 소재한 P동은 지하철 R역과의 접근성, S역 상권과의 접근성, 학군, T구역, 장래 동향 등 측면에서 그 지역적 특성을 달리하여 거래사례가 대상물건에 비해 우세하므로, 지역적 요인 비교치를 대등하게 본 것은 타당성을 결여하였다고 판단된다. 이에 대하여 원고는, 거래사례는 R역 서측 지역에 소재하는데 해당 지역은 S와 단절된 지역으로서 O동 북측 및 Z동과 지역요인에 차이를 둘 정도의 격차율은 발생하지 않았고, J구역은 조합설립인가 이후 사업진척이 장기간 지연되고 있어 구역 내 다세대부동산의 거래가격에 미치는 영향이 미미하다고 주장하나, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 26, 27쪽 기재에 의하면, 2019년 기준 P동은 O동 대비 전체 표준지의 경우 평균 약 1.31배, 대상물건과 동일한 제2종일반주거지역 용도지역의 경우 평균 약 1.17배의 격차율을 보였고, 연립·다세대 주택 실거래 가격의 경우 대 상물건과 유사한 면적의 신축 경우 약 1.17배 ~ 1.82배의 격차율을 보인 점, J구역의 재정비 추진계획 결정 및 조합설립인가 이후 가격이 지속적으로 상승하고 있는 점 등에 비추어, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 원고가 대상물건과 거래사례가 지역적 요인 측면에서 대등하다고 판단한 것은 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 봄이 타당하다. (3) 감정평가액의 타당성 대상건물의 감정평가액은 10,067,139원/m2로, 대상물건과 유사한 구분건물 실거래의 평균 단가인 6,322,626원/m2 대비 약 1.59배 높고, 최대값인 8,134,532원/m2 대비 약 1.24배 높은 점, 대상물건과 유사한 구분건물의 감정평가전례의 평균 단가인 5,527,489원/m2 대비 약 1.82배 높고, 최대값인 8,789,474원/m2 대비 1.15배 높은 점 등에 비추어, 원고가 평가한 대상물건의 감정평가액은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 라) 4번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건이 소재하는 구분건물인 U에 여러 거래사례(6,431,349원/m2~ 8,045,641원/m2)가 있었고, 인근 유사 구분건물의 거래사례(약 5,000,000원/m2 ~6,150,000원/m2)가 다수 있었음에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고, 대상물건과 향, 테라스 유무 등에 차이가 있는 서울 강서구 (비실명화로 생략) (거래시점 2019. 5. 5. 거래단가 8,064,516원/m2)를 거래사례로 선택하였다. 이에 대하여 원고는, 감정평가 당시 원고가 파악할 수 있었던 같은 단지 내 가장 최근 실거래사례인 ***동 ***호와 ***동 ***호는 거래시점이 2019. 12. 3. 및 같은 달 16일로 유사하고 전유면적 등도 유사함에도 불구하고, 거래단가 격차율이 20%에 이르러 어느 사례를 기준으로 할 것인지 판단하기 매우 곤란하였다고 주장하나, 인근 유사 구분건물의 거래사례가 다수 있었고 그 단가 범위를 참고할 수 있었던 점, 대 상물건과 층수 등이 더 유사한 거래사례를 선택할 수 있었다고 보이는 점 등에 비추어 원고가 주장하는 사정이 동일한 구분건물 내 거래사례 선택을 배제할 만한 합당한 사유라고 보기 어렵다. 원고가 선택한 거래사례는 대상물건과 향, 테라스 유무 등에 차이가 있고, 특히 테라스 면적 및 서비스 면적의 차이가 시장가치와 수요에 큰 차이를 발생시키는데, 거래사례는 전용면적 34.18m2, 테라스 면적 약 6m2, 확장 가능한 실사용 서비스 면 적약 20m2로, 특별한 사정이 없는 한 대상물건과 거래사례 간에 물적 유사성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고가 대상물건이 소재하는 구분건물인 U에 비교가능성이 높은 거래사례가 존재함에도 불구하고 이를 배제하고 대상물건과 향, 테라스 유무 등에 차이가 있는 거래사례를 선택한 것은, 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택한 것이라고 봄이 타당하다. (2) 가치형성요인 비교의 타당성 (가) 원고는 대상물건이 거래사례에 비해 서비스면적 등에서 우세하다고 보아 호별요인 비교치를 1.08로 적용하였으나, 대상물건은 도면기준 약 13m2의 확장 가능한 실사용 서비스면적이 있는 반면, 거래사례는 약 20m2의 확장 가능한 실사용 서비스면적이 있는 점, 대상물건은 테라스가 없는 반면, 거래사례는 약 6m2의 테라스가 있는 점, 대상물건은 북서향인 반면, 거래사례는 남서향인 점에서 대상물건이 거래사례에 비해 열세라고 보인다. 물론 대상물건이 거래사례에 비해 발코니 유무, 구조에서 우세인 측면이 있으나(대상물건은 발코니가 있고 정방형인 반면, 거래사례는 발코니가 없고 자이다), 이를 감안하더라도 앞서 본 열세인 요소가 더 많고 위 열세인 요소가 거래가격에 미치는 영향이 더 크다고 보이는 점, 원고는 대상물건과 거래사례가 서비스면 적의 크기 측면에서는 유사하나 대상물건이 거래사례에 비해 서비스면적의 배치에서 우세하다고 판단하였으나, 앞서 본 바와 같이 확장 가능한 실사용 서비스면적이 대상물건은 약 13m2인데, 거래사례는 약 20m2로 서비스면적 크기 측면에서 거래사례가 대 상물건보다 우세하므로, 위와 같은 판단은 사실을 오인한 것인 점 등을 종합하여 보면, 원고가 대상물건이 거래사례에 비해 8% 우세하다고 본 것은 가치형성요인을 비교함에 있어서 잘못이 있다고 보인다. (나) 한편, 원고는 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치 증거자료 범위내에 있다고 피고도 인정하고 있으므로 감정평가업무를 함에 있어 잘못된 평가를 하였다고 볼 수 없다는 취지로 주장하나, 감정평가실무기준은 감정평가법 제3조 제3항 , 감정평가규칙 제28조의 위임을 받아 감정평가사가 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정하고 있는데, 원고가 4번 감정평가를 함에 있어 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 충족하지 못한 거래사례를 선택하였을 뿐만 아니라 대상물건과 거래사례의 차이를 가치형성요인에 반영하지 않음으로써 감정평가실무기준을 위반한 이상 원고는 감정평가업무를 잘못하였다고 보아야 하고, 감정평가액이 결과적으로 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나지 않았다는 사정은 징계양정을 정함에 있어 고려할 수 있는 사정일 뿐 이를 넘어 그러한 사정만으로 원고가 원칙과 기준을 모두 준수하여 감정평가업무를 제대로 하였다고 평가할 수는 없다. 마) 5번 감정평가 (1) 가치형성요인 비교의 타당성 (가) 피고는, 원고가 대상물건이 거래사례(서울 강서구 (비실명화로 생략)) 대비 건물 노후도 등에서 열세하여 단지내부요인 비교치를 0.98로 적용하였으나, 대상물건은 기준시점(2020. 4. 23.) 당시 사용승인일(2003. 4. 23.)로부터 약 17년이 경과된 반면, 거래사례는 거래시점(2019. 6. 28.) 당시 사용승인일(2008. 7. 16.)로부터 약 10년이 경과되었는데, 인근지역 내 경과연수에 따른 평균 가격에 비추어 보면 원고가 단지 내부요인 비교치를 0.98로 적용한 것은 노후도에 따른 열세함을 과소하게 반영한 것이라고 판단하였다. 살피건대, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 16쪽 기재에 의하면 2019. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지 대상물건 기준 반경 500m 범위 내 연립·다 세대주택의 실거래가 신고자료 분석 결과 경과연수가 10년인 건물과 17년인 건물 간의 격차율은 전용면적이 35m2 ~ 45m2인 경우 0.87로 위 비교치인 0.98에 비해 더 큰 단가 차이가 존재한다고 보이기는 한다. 그러나 이는 피고가 사후적으로 실거래가 신고자료 분석을 통해 통계적으로 확인한 단가이고, 원고가 대상물건을 감정평가할 당시에는 인근 지역의 전체 거래사례를 분석하여 경과연수에 따른 평균 단가 차이를 정확히 파악하여 반영하기는 쉽지 않을 것으로 보이는 점, 원고는 '대상물건이 소재한 구분건물의 경과연수는 17년이나 유지·관리가 우수하여 거래사례 대비 노후도에서 크게 열세하다고 보기는 어려워서 다소 열세하다고 판단하여 비교치를 0.98로 결정하였다'라고 주장하는데, 가치형성요인 비교치를 평가함에 있어 감정평가사에게 일정한 재량이 있다는 점에 비추어 원고의 위 같은 주장은 수긍할 만한 점 등을 종합하여 보면, 피고가 주장한 사정만으로 원고가 단지내부요인 비교치를 0.98로 적용한 것이 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (나) 피고는, 원고가 대상물건이 거래사례 대비 전유부분의 면적 등에서 열 세하나 서비스 면적(테라스) 등에서 우세하여 전반적으로 대등하다고 판단하여 비교치 1.00을 적용하였으나, 이는 거래사례가 발코니 구조변경을 하여 실사용 내부 공간면적 이 확장된 점을 반영하지 않은 것이므로 타당성이 결여되었다고 판단하였다. 그러나 대상물건은 전유면적이 약 41.25m2이고, 테라스가 약 25.8m2인 반면, 거래사례는 전유 면적이 약 35m2이고 테라스는 없는바, 거래사례에서 발코니 중 약 7.5m2를 확장하여 실사용 내부 공간면적이 약 42.5m2(= 약 35m2 + 7.5m2)인 점을 감안하더라도 대상물건이 거래사례에 비해서 열세하다고 단정하기 어렵다. 따라서 원고가 호별요인 비교치를 1.00으로 적용한 것이 가치형성요인을 비교함에 있어 잘못한 것이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (2) 감정평가액의 타당성 피고는 대상물건 인근에 경과연수가 15~19년인 연립·다세대주택의 단가가 약 2,800,000원/m2 ~ 4,500,000원/m2인바, 원고가 대상물건의 감정평가액 단가를 약 4,965,144원/m2으로 산정한 것은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어난 것이라고 판단하였다. 그러나 감정평가실무기준에 의하면 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요 인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하는 것으로, 원고가 감정평가실무기준을 준수하여 거래사례를 선택하고 가 치형성요인 비교 등을 하였다고 평가할 수 있는 이상 결과적으로 산정된 대상물건의 감정평가액이 시장가치 증거자료의 범위를 벗어난다는 사정만으로 감정평가실무기준을 위반하여 감정평가업무를 잘못하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 바) 6번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건 인근에 유사 구분건물 거래사례(약 7,000,000원/m2 ~9,000,000원/m2)가 다수 존재함에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고 이보다 훨씬 원거리에 소재하고(직선거리 약 1.8km), 대상물건과 베란다 및 다락방 유무 등에 차이가 있는 서울 강서구 (비실명화로 생략) (거래시점 2019. 10. 14., 거래단가 10,333,333원/m2)를 거래사례로 선택하였다. 특히 다락이나 베란다 등 추가공간의 존재와 그 면적은 실사용 면적에 차이를 발생시키고, 시장가치와 수요에 큰 영향을 미치는데, 위 거래사례에는 다락(약 22m2) 및 베란다(약 9.5m2)가 존재하고, 이는 거래사례의 전용면적(24m2)을 고려할 때 상당한 부분을 차지하는 반면, 대상물건에는 다락 등 추가공간이 존재하지 않는바, 원고가 대상물건과 비교가능성이 높은 거래사례들이 존재함에도 불구하고 이를 배제하고 대상물건과 위치적·물적 유사성이 떨어지는 거래사례를 선택한 것은, 감정평가실무기준에서 정한 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선택한 것이라고 봄이 타당하다(이에 대하여 원고는, 피고가 제시한 일부 거래사례의 단가가 원고가 선정한 거래사례의 단가와 유사하다거나, 다락방 유무는 가치형성요인 비교에서 보정할 수 있다고 주장하나, 대상물건과 위치적·물적 유사성이 있는 다수의 거래사례를 배제하고 위치적·물적 유사성이 없는 거래사례를 선택한 이상 비교사례의 요건을 갖추지 못한 것이고, 결과적으로 거래가격이 유사하다거나 차이를 가치형성요인 비교에서 보정할 수 있다는 것은 위 결론에 영향을 미치지 않는다). (2) 가치형성요인 비교의 타당성 원고는 대상물건과 거래사례가 호별요인 측면에서 대등하다고 판단하여 비교치를 1.00으로 적용하였으나, 거래사례에는 베란다 약 9.5m2, 다락방 약 22m2가 있는 반면, 대상물건은 베란다, 다락방이 없는데, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 18쪽 기재에 의하면 추가공간(다락방)의 유무에 따른 가격자료에 따르면, 다락 등 추가공간이 없는 물건의 가격은 추가공간이 있는 물건의 가격 대비 0.51 ~ 0.73 수준에 불과한 것으로 분석되었는바, 원고가 대상물건과 거래사례의 호별요인을 1.00이라고 본 것은 가치형성요인을 비교함에 있어서 잘못한 것이라고 보인다. 이에 대하여 원고는, 대상물건과 거래사례의 발코니 확장 면적은 유사하나, 대상물건의 경우 방에서 진출입 가능한 발코니가 소재한다는 점은 우세하게 볼수있는 점, 거래사례는 다락방이 소재한다는 점에서 우세하나, 거실에서 다락으로 진출입하는 계단부분은 진출입에만 사용되는 부분으로 용도의 제한이 있고, 진출입을 위한 공간을 제외하게 되면 실거실 사용면적 측면에서는 불리한 점, 대상물건은 방, 거실 및 주방의 배치 측면에서 거래사례 대비 더 선호되는 구조로 우세하게 평가할 수 있는 점등을 종합하여 보면, 호별요인은 전체적으로 대등하다고 주장한다. 그러나 발코니의 연결, 배치 등 원고가 대상물건의 우세한 요인이라고 주장하는 사정이 거래가격에 미치는 영향은 유의미하지 않은 것으로 보이는 반면, 소형평수의 다세대주택에서 추가공간 이 거래가격에 미치는 영향은 현저한 것으로 보이는바, 원고가 주장한 사정을 고려하더라도 호별요인 비교치를 1.00으로 산정한 것은 잘못되었다고 봄이 타당하다. (3) 감정평가액의 타당성 대상물건의 감정평가액은 10,333,333원/m2로, 인근 유사한 연립·다세대주택의 평균 단가인 약 7,000,000원/m2 ~ 9,000,000원/m2과 비교하여 1.14 내지 1.47배 높은바, 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 사) 7, 8번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건 인근에 최근 거래된 다수의 유사 구분건물 거래사례(약 7,000,000원/m2 ~ 9,000,000원/m2)가 존재하였음에도 특별한 사유 없이 이를 배제하고 서울 강서구 (비실명화로 생략) (거래시점 2018. 10. 5., 거래단가 12,640,996원/m2)를 7, 8번 대상물건의 거래사례로 선택하였다. 그러나 위 거래사례는 위반건축물(무단증 축)을 포함한 것으로 대상물건과의 물적 유사성이 낮아 감정평가실무기준에서 정한 비 교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례라고 봄이 타당하다. 이에 대하여 원고는, 위반건축물의 위반 정도가 중하지 않고 원상회복에 많은 비용이 소요되지 않을 것으로 예상되며 위반건축물로 인해 가격이 상승하였다고 보기도 어려우므로, 위반건축물이라는 사정만으로 무조건 거래사례에서 배제되어야 한다고볼수 없다고 주장하나, 거래사례는 수직증축 약 25m2, 수평증축 약 7m2의 위반건축물(무단증축)을 포함한 것으로, 거래사례의 전유면적 면적(25.71m2)에 비추어 보면 무단증축된 면적이 상당한 규모인 점, 무단증축된 면적을 포함하면 거래사례의 추정 실사용 전용면적이 약 57.51m2으로, 대상물건의 전유면적(17.93m2)의 3.2배에 달하는바, 대상물건과 물적 유사성이 있어서 가치형성요인의 비교가 가능한 사례라고 보기 어려우므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. (2) 사정보정의 적정성 앞서 본 바와 같이 원고가 선택한 거래사례는 위반의 정도가 상당한 위반 건축물을 포함한 것으로 비교사례 요건을 갖추지 못하였다. 설령 비교사례 요건을 갖추었다고 보더라도, 원고는 7, 8번 감정평가에서 사정보정이 필요하지 않다고 보아 사 정보정치를 각 1.00으로 적용하였으나, 피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 21, 22쪽 기재에 의하면 거래사례(또는 그와 유사한 위반건축물)와 적법한 건축물 간 단가 격차율이 약 0.56~0.65인데, 그럼에도 불구하고 원고가 선택한 거래사례의 단가는 오히려 적법하게 추가 공간(다락방)이 있는 거래사례의 단가(약 10,333,333원/m2~ 약 11,842,105원/m2)보다 높은바, 위 거래사례는 비전형적인 거래상황으로 위 격차율 상당의 사정보정이 필요하다고 봄이 타당하다. 이에 대하여 원고는, 위반건축물이라고 해서 무조건 사정보정의 대상이 되는 것이 아니라 위법사항으로 인해 통상적 가치보다 높게 거래되었다거나 또는 위법사항이 중하여 원상회복 시 비용이 많이 소요될 것으로 예상되는 경우에만 사정보정의 대상이 된다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 거래사례의 무단증축된 위반 면적이 전유면적 대비 상당한 규모인 점, 거래사례가 위반건축물을 포함하고 있음에도 적법하게 추가공간(다락방)이 있는 거래사례의 단가보다 높은바, 이는 위와 같은 위법사항으로 인해 통상적 가치보다 높게 거래되었다고 봄이 상당한 점 등에 비추어 보면 원고의 위 주장을 받아들일 수 없다. (3) 가치형성요인 비교의 타당성 (가) 원고는 7, 8번 감정평가에서 대상물건이 거래사례 대비 건물의 노후도 에서 다소 우세하다고 판단하여 단지내부요인 비교치를 1.02로 적용하였으나, 대상물 건과 거래사례는 모두 사용승인일로부터 1년 미만이어서 노후도에서 큰 차이가 없는바, 원고가 단지내부요인 비교치를 1.02로 산정한 것은 잘못되었다고 봄이 타당하다. 이에 대하여 원고는 '대상물건의 사용승인일은 2019. 10. 16.이고 거래사례의 사용승인일은 2017. 12. 28.로 사용승인일이 2년 이상 차이가 나므로 대상물건이 노후도에서 다소 우세하다'라고 주장하나, 노후도 비교는 대상물건과 거래사례의 각 거래 당시를 기준으로 하는 것이지, 원고의 주장처럼 대상물건과 거래사례의 사용승인일을 단순 비교하는 것이 아닌데, 대상거래의 거래 시점(2019. 10. 23. 및 2019. 11. 8.)은 사용승인일(2019. 10. 16.)로부터 약 1달 미만 경과한 때이고, 거래사례의 거래 시점(2018. 10. 5.)은 사용승인일(2017. 12. 28.)로부터 약 10달 미만 경과한 때로, 둘 다 1년 미만이므로 노후도 측면에서 가격에 영향을 줄 만한 유의미한 차이가 있다고 보기 어려운바, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. (나) 원고는 7번 감정평가에서 대상물건이 거래사례 대비 전유부분 면적에서 우세하다고 평가하여 대상물건의 호별요인 비교치를 1.04로 적용하였고, 8번 감정평가에서 대상물건이 거래사례 대비 층별 효용에서 열세하나 전유부분 면적에서 우세하다고 평가하여 대상물건의 호별요인 비교치를 1.02로 적용하였다. 그러나 대상물건의 전유면적은 17.93m2이고 베란다가 없는 데 반해 거래사례의 전유면적은 25.71m2이고, 베란다 약 4m2가 존재하는바, 대상물건이 거래사례에 비해 전유부분 면적 및 베란다 유무 측면에서 열세하다고 보인다. 이에 대하여 원고는, 불법증축과 관련하여 원상회복의무 및 이행강제금 등의 불이익이 있고, 예상되는 원상회복 비용은 약 500만 원 이상 1,000만 원 이하인 것으로 구두 조사되었는바, 베란다 유무에서의 우세 정도와 평가액 대비 원상회복비용의 비중이 거의 유사하다고 보아 대등하다고 판단하여 전유부분의 면적에서만 4% 또는 2% 우세로 판단하였다고 주장하나, 위반건축물로 인한 영향은 사정보정에서 반영하여야 할 사항이고, 가치형성요인에서 반영한다고 하더라도 거래사례는 불법증축으로 인해 실내 공간으로 사용하는 부분이 늘어나서 유사한 적법건축물 거래사례보다 높은 단가로 거래되었다고 보이고, 거래 사례와 유사한 적법건축물 간의 단가 격차율이 약 0.65에 이르는바, 원고가 주장하는 원상회복비용을 감안하더라도 대상물건과 거래사례를 대등하다고 보기 어렵고, 대상물건이 거래사례에 비해 열세하다고 봄이 상당하다. 따라서 원고가 대상물건이 거래사례에 비해 호별요인에서 4% 또는 2% 우세하다고 평가한 것은 잘못되었다고 봄이 타당하다. (4) 감정평가액의 타당성 7번 대상물건의 감정평가액 단가는 12,150,621원/m2, 8번 대상물건의 감정평가액 단가는 11,947,560원/m2으로, 유사한 연립·다세대주택(신축)의 평균 단가인 약 7,000,000원/m2 ~ 9,000,000원/m2 대비 1.35 내지 1.73배(7번 대상물건), 1.32 내지 1.70 배(8번 대상물건)인 점 등에 비추어 보면, 원고가 평가한 각 대상물건의 감정평가액은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 아) 9번 감정평가 (1) 거래사례 선택의 적정성 원고는 대상물건과 달리 V지구(주거환경개선사업)의 사업구역 안에 위치한 안양시 (비실명화로 생략)를 거래사례로 선택하였다. 그러나 일반적으로 주거환경개선 사업구역 안과 밖의 부동산은 가치형성요인에서 큰 차이가 발생하고, 특히 해당 거래사례가 거래된 시점(2018. 7. 10.)은 사업시행계획인가(2019. 3. 28.) 및 종전 자산감정 평가(2018. 12. 27. 의뢰)를 앞둔 시점으로, 사업 진행에 따른 투자수요 증가로 사업구역 안의 거래사례는 밖의 거래사례 대비 약 30% 높은 수준인 것으로 분석되어(피고가 제출한 감정평가 타당성조사 검토보고서 21, 22쪽) 이미 가격에 있어서도 차이가 발생하고 있었는바, 대상물건과 거래사례 간에 위치적·물적 유사성이 있다고 보기 어려우므로, 원고에게 감정평가실무기준에 정해진 비교사례 요건을 갖추지 못한 거래사례를 선정한 잘못이 있다. 이에 대하여 원고는, V지구 내 거래사례의 단가가 물건별로 큰 차이를 보일 뿐만 아니라 거래 당시에는 사업시행인가 이전으로 개발이익이 발생하지 않았다고 주장하나, 피고가 위 검토보고서에서 위 거래사례 거래시점 직전인 2018. 1. 1.부터 2018. 7. 10.까지의 사업구역 내·외의 거래사례를 선정하여 분석한 결과 사업구역 안의 거래사례가 밖의 거래사례 대비 약 30% 높은 수준인 것으로 분석되었는바, 위 거래사례에는 개발이익이 반영되었다고 봄이 타당하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. (2) 가치형성요인 비교의 타당성 원고는 대상물건이 거래사례 대비 전유면적 등에서 우세하다는 이유로 호 별요인을 1.05로 적용한 외에는 다른 가치형성요인은 모두 대등한 것으로 보았으나, 앞서 본 바와 같이 원고가 선정한 거래사례는 사업구역 내에 소재하여 이미 개발이익 등으로 인해 사업구역 밖의 거래가격 수준과 격차가 발생하고 있는 상황이었으므로, 이러한 차이를 가치형성요인 비교에 과정에 반영하였어야 하는바, 원고가 이에 대한 고려 없이 대상물건과 거래사례를 대등하다고 판단한 것은 가치형성요인을 비교함에 있어서 잘못한 것이라고 봄이 타당하다. (3) 감정평가액의 타당성 대상건물의 감정평가액은 4,756,230원/m2으로, 대상물건과 사용승인일이 유사한 인근 구분건물 거래가격의 평균 단가인 3,264,282원/m2 대비 1.45배, 최대값인 4,133,940원 대비 1.15배 높은바, 원고가 평가한 대상물건의 감정평가액은 시장가치 증거자료의 범위를 벗어나는 것으로서 부당히 과다하다고 봄이 타당하고, 원고가 제시한 일부 거래사례만으로는 위 결론을 뒤집기 부족하다. 3) 원고가 고의로 감정평가업무를 잘못하였는지 여부 이 사건 감정평가 중 일부 대상물건의 경우 감정평가서 작성일을 전후하여 체결된 임대차계약의 임대차보증금과 매매계약의 거래가액이 같거나 유사하고, 원고가 산정한 감정평가액이 임대차계약이 체결된 후 임대차보증금과 같거나 유사한 사정이 보이기는 한다. 그러나 앞서 본 인정사실, 갑 제21호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정, 즉 1 원고가 전세사기 범행에 가담하였다거나 특정 금액을 감정평가액으로 하여 이 사건 감정평가를 하여 줄 것을 부탁받았다고 볼 만한 증거가 없는 점, 2 피고는 원고가 수행한 9건의 이 사건 감정평가에서 동일·유사한 잘못이 반복되고 있으므로 고의성이 있다고 주장하나, 원고가 수행한 HUG 전세보증보험 가입을 위한 감정평가는 총 1,332건에 달하는데 그 중 W에서 타당성 결여 의견을 제시한 건은 9건에 불과한바, 타당성 결여 의견이 제시된 감정평가 비율에 비추어 보면 원고에게 고의성이 있다고 단정하기 어려운 점, 3 검찰은 2024. 9. 13. 원고의 이 사건 감정평가 관련 감정평가법 위반 혐의에 대하여 '원고가 수행한 HUG 전세보증보험 가입을 위한 감정평가는 총 1,332건으로 그 중 W에서 타당성 결여 의견을 제시한 건은 9건에 불과한 점, 원고가 의뢰인으로부터 법정수수료 및 실비를 교부받은 것 외 다른 금품을 교부받은 사실이 확인되지 않은 점, 본건 평가대상 부동산 중 4건에 대하여 최근 법원 경매 내지 공매 절차에서 선임된 감정평가사의 감정평가 결과 원고의 감정평가액보다 높게 평가된 점 등에 비추어 원고가 감정평가한 HUG 전세보증보험 사안에서 보증사고가 다수 발생하였다는 이유만으로 고의로 잘못된 평가를 하였다고 단정하기 어렵고, 달리 피의사실을 인정할 만한 증거가 없다'라는 이유로 혐의없음(증거불충분) 처분을 한 점 등을 종합하여 보면, 피고가 주장하는 사정과 제출한 증거만으로는 원고가 전세사기 피해가 발생할 수 있음을 충분히 알거나 예견하였음에도 이를 용인한 채 감정평가업무를 잘못하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 4) 소결론 원고가 이 사건 감정평가 중 1 내지 4, 6 내지 9번 감정평가를 함에 있어 감정평가업무를 잘못하기는 하였으나, 원고가 고의로 이를 잘못하였다고 볼 수는 없다. 다만, 원고는 이 사건 감정평가 당시 대상물건이 소재한 구분건물이나 인근 유사한 구분건물에 관한 거래사례가 다수 있었음에도 이를 모두 배제하고 대상물건과 위 치적·물적 유사성이 없는 거래사례를 선택하였고, 적정한 사정보정을 하지 않거나 비교 사례와 대상물건의 차이를 가치형성요인에 제대로 반영하지 못하였으며, 시장가치 증거자료의 범위를 벗어난 금액을 감정평가액으로 산정하였다. 원고는 조금만 주의를 기울였더라면 자신이 선택한 거래사례가 비교사례의 요건을 갖추지 못하였고 자신이 평가한 사정보정치, 가치형성요인 비교치가 대상물건과 비교사례의 차이를 반영하지 못하였음을 알 수 있었음에도 만연히 해당 거래사례를 비교사례로 선택하고 사정보정치, 가치형성요인 비교치를 산정함으로써 감정평가사에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반하였으므로, 원고가 이 사건 감정평가 중 1 내지 4, 6 내지 9번 감정평가를 함에 있어 중대한 과실로 감정평가업무를 잘못하여 감정평가법 제25조 제1항 을 위반하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 처분의 징계사유는 위 범위 내에서 인정된다. 다. 징계양정의 위법 여부에 관한 판단 갑 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 감정평가사의 업무정지에 관한 징계양정 기준인 「감정평가관리·징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정 」 제13조, [별표 1]은 감정평가법 제25조 를 위반한 경우로서 감정평가법 제10조 의 업무를 행함에 있어 '고의로' 잘못된 평가를 한 경우의 기준을 '업무정지 2년'으로, '중대한 과실 로' 잘못된 평가를 한 경우의 기준을 '업무정지 1년'으로 각각 정하고 있고, 위 규정 제16조는 위반행위가 둘 이상인 경우로서 그 위반행위가 모두 업무정지에 해당하는 경우에는 가장 중한 업무정지 기간에 2분의 1을 가산하여 징계의결하되 가산한 기간이 2년을 초과하는 경우에는 업무정지기간을 2년으로 한다고 규정하고 있다. 피고는 원고가 고의로 감정평가업무를 잘못하였다는 전제에서 각 감정평가에 '업무정지 2년'의 기준을 적용한 뒤 위반행위가 둘 이상이라는 이유로 그 기간에 2분의 1을 가산하였으나 가산한 기간이 2년을 초과함에 따라 원고에 대한 업무정지기간을 2년으로 정하였다. 그러나 앞서 본 대로 원고는 이 사건 감정평가 중 1 내지 4, 6 내지 9번 감정평가를 함에 있어 중대한 과실로 잘못하였을 뿐 고의로 잘못하였다고 볼 수 없으므로, 피고가 고의로 감정평가업무를 잘못한 경우의 기준인 '업무정지 2년'을 각 감정평가에 적용하여 이 사건 처분을 한 것은 징계양정의 기준에 부합하지 않는 것으로서 재량권을 일탈·남용한 것이라고 봄이 타당하다. 라. 소결론 따라서 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용하여 위법하므로, 이를 지적하는 원고의 주장은 이유 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 ○○○ 판사 ○○○ 판사 ○○○ 별지 별지 하이라이트 하이라이트된 내용이 없습니다.