부산지방법원 | 2019-05-22 | 2018나56770
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권리금 계약의 독립성과 임대차 계약 해지에 따른 권리금 반환 청구의 부당성
결과 요약
- 제1심판결을 취소하고, 근로자의 권리금 반환 청구를 기각함.
사실관계
- 근로자는 2017. 7. 7. C 소유의 부산 수영구 D 소재 1층 상가 건물에 관하여 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 350만원, 임대차기간 2017. 9. 15.부터 2019. 9. 14.까지 임차하는 임대차계약을 체결함.
- 근로자는 같은 날 이 사건 부동산의 전 임차인인 피고와 사이에, 피고로부터 이 사건 부동산에 관한 시설 일체를 권리금 1,500만 원에 양수하는 시설권리금계약을 체결함.
- 근로자는 이 사건 권리금계약에 따라 회사에게 2017. 7. 7. 계약금 500만 원, 2017. 7. 14. 200만 원 합계 700만 원을 지급함.
- 근로자는 2017. 8. 16. C과 이 사건 임대차계약을 합의해지함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
회사의 기망행위 여부
- 근로자가 제출한 증거들만으로는 회사가 근로자를 기망하였음을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없음.
- 법원은 근로자의 기망행위 주장을 인정하지 않음.
권리금 계약의 무효 또는 해제 여부
- 이 사건 임대차계약의 당사자가 원고와 임대인 C인 데 비해 이 사건 권리금계약의 당사자는 원고와 전 임차인인 피고로서 당사자가 서로 다름.
- 근로자는 이 사건 임대차계약을 체결하기 전에 이 사건 부동산의 위치, 내부 인테리어, 시설물 등을 확인한 후 부동산 중개인의 입회하에 피고와 이 사건 권리금계약을 체결한 것으로 보이며, 이 사건 권리금계약은 이 사건 임대차계약과는 별개로 영업권, 영업시설·비품 등 유형물 외에도 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형적 가치까지 모두 고려하여 체결된 것으로 보임.
- 원칙적으로 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것임.
- 이 사건 권리금계약은 이 사건 임대차계약 체결 및 유지를 전제로 하고 있다고 보기 어렵고, 이 사건 임대차계약과는 별개의 계약으로 봄이 상당함.
- 이 사건 권리금계약서 제5조 전문에 "양도인(피고)은 잔금지급일 이전까지 보증금 또는 임대료에 변동이 있을 시는 양도인이 책임지며, 부동산 소유주와 임대차, 갱신도 역시 책임진다."고 되어 있으나, 같은 조 후문에는 "양도인이 이를 이행하지 못한 경우 계약은 해제되고, 양도인이 수령한 계약금과 중도금은 양수인(원고)에게 반환하여야 한다."고 정하고 있음.
- 위 조항은 임대료 변동, 임대차계약의 갱신 등 이 사건 임대차계약의 체결의 파기나 이행불능에 대하여 전 임차인인 회사에게 귀책사유가 있음을 전제로 하고 있는 조항으로 제한적으로 해석함이 상당함.
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공식 원문 미확인
부산지방법원 제4민사부 판결
사건: 2018나56770 계약해지에 따른 시설권리금 원고,피항소인: A 피고,항소인: B 소송대리인 법무법인 동연 담당변호사 정정현 제1심판결: <case_cite ref="부산지방법원 동부지원/2017가소26986">부산지방법원 동부지원 2018. 8. 22. 선고 2017가소26986 판결</case_cite> 변론종결: 2019. 3. 27. 판결선고: 2019. 5. 22.
1. 제1심판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
1. 기초사실 가. 원고는 2017. 7. 7. C 소유의 부산 수영구 D 소재 1층 상가 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 350만원, 임대차기간 2017. 9. 15.부터 2019. 9. 14.까지 임차하는 임대차계약을 체결하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다). 나. 원고는 2017. 7. 7. 이 사건 부동산의 전 임차인인 피고와 사이에, 피고로부터이 사건 부동산에 관한 시설 일체를 권리금 1,500만 원에 양수하는 시설권리금계약을 체결하였다(이하 '이 사건 권리금계약'이라 한다). 다. 원고는 이 사건 권리금계약에 따라 피고에게 2017. 7. 7.
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- 근로자는 이 사건 임대차계약을 임대인 C과 합의해지하였을 뿐 회사의 귀책사유로 인하여 이 사건 임대차계약이 체결되지 않거나 파기된 것은 아니므로, 근로자는 이 사건 권리금계약의 해제를 이유로 회사를 상대로 위 금원의 지급을 구할 수 없음.
- 이 사건 권리금계약상 이행불능을 원인으로 한 해제 주장으로 보더라도 이 사건 권리금계약의 이행불능에 대하여 회사의 귀책사유가 있다고 할 수 없으므로, 근로자의 주장은 받아들일 수 없음.
관련 판례 및 법령
- 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결: 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것임.
검토
- 본 판결은 권리금 계약의 독립성을 명확히 하여, 임대차 계약이 해지되더라도 전 임차인에게 귀책사유가 없는 한 권리금 반환 의무가 발생하지 않음을 확인함. 이는 권리금 계약이 임대차 계약의 종속적인 계약이 아니라 별개의 계약임을 강조한 판례의 입장을 재확인한 것으로 보임.
- 특히, 권리금 계약서의 문구를 해석함에 있어, 전 임차인에게 과도한 책임을 지우는 조항은 제한적으로 해석해야 한다는 점을 명시하여, 계약 당사자의 책임 범위를 합리적으로 설정하는 기준을 제시함.