서울중앙지방법원 2018. 6. 14. 선고 2017가단5033905 판결 지급명령신청

관련 판례 및 법령

- 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제1항: 중개업자는 중개행위로 인한 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해 발생 시 배상 책임이 있음.

- 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제3항: 중개업자는 손해배상책임 보장을 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 함.

- 민법 제750조: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있음.

- 민법 제441조: 보증인의 구상권 규정.

- 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결: 보증보험은 주채무 이행을 담보하고 채무불이행 시 손해를 보상하는 일종의 보증업무를 보험과 결합시킨 새로운 형태의 보험제도.

- 대법원 1990. 5. 8. 선고 89다카25912 판결, 1992. 5. 12. 선고 92다4345 판결: 보증보험계약은 형식적으로 채무자의 채무불이행을 보험사고로 하는 보험계약이나 실질적으로는 보증의 성격을 가짐.

- 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다46265 판결: 민법의 보증에 관한 규정, 특히 보증인의 구상권

- 판단: 피고 A은 중개사무소 등록 및 고용신고 이전에 중개행위가 시작되었더라도, 실제 계약 체결 및 보증금 지급이 등록 이후에 이루어졌고 피고 A의 서명날인이 있었으므로, 중개업자로서의 책임을 면할 수 없음. 피고 B, C, D는 공동불법행위자로서 임차인들에게 손해배상 책임이 있음.

공제약관 제22조(구상권 조항)의 유효성

- 쟁점: 공제약관 제22조가 공제가입자의 고의·과실 여부와 관계없이 공제금 지급 시 구상권을 행사하도록 규정한 것이 약관규제법에 위반되어 무효인지 여부.

- 법리: 공인중개사법상 보증보험 및 공제제도는 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가짐. 보증보험은 실질적으로 보증의 성격을 가지므로, 민법상 보증인의 구상권에 관한 규정이 적용됨. 따라서 공제가입자의 고의·과실 유무와 관계없이 공제금 지급 시 구상권을 행사할 수 있도록 정한 약관은 약관규제법에 반하거나 공제의 본질에 반하여 무효라고 볼 수 없음.

- 판단: 공제약관 제22조는 유효하며, 원고는 피고 A에 대해 구상권을, 피고 B, C, D에 대해서는 임차인들의 손해배상채권을 대위하여 행사할 수 있음.

관련 판례 및 법령

- 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제1항: 중개업자는 중개행위로 인한 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해 발생 시 배상 책임이 있음.

- 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제3항: 중개업자는 손해배상책임 보장을 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 함.

- 민법 제750조: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있음.

- 민법 제441조: 보증인의 구상권 규정.

- 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결: 보증보험은 주채무 이행을 담보하고 채무불이행 시 손해를 보상하는 일종의 보증업무를 보험과 결합시킨 새로운 형태의 보험제도.

- 대법원 1990. 5. 8. 선고 89다카25912 판결, 1992. 5. 12. 선고 92다4345 판결: 보증보험계약은 형식적으로 채무자의 채무불이행을 보험사고로 하는 보험계약이나 실질적으로는 보증의 성격을 가짐.

- 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다46265 판결: 민법의 보증에 관한 규정, 특히 보증인의 구상권에 관한 규정이 보증보험계약에도 적용됨.

검토

- 본 판결은 공인중개사협회가 공제금을 지급한 후 중개업자 및 중개보조원에게 구상권 및 대위변제권을 행사할 수 있음을 명확히 함.

- 특히, 중개업자 등록 전 중개행위가 있었더라도, 실제 계약 체결 및 보증금 지급이 등록 이후에 이루어졌다면 중개업자의 책임이 인정됨을 확인함으로써, 중개업자의 책임 범위를 넓게 해석함.

- 또한, 공제약관상 구상권 조항이 공제가입자의 고의·과실 유무와 관계없이 유효함을 재확인하여, 공제제도의 보증보험적 성격을 강조함. 이는 공인중개사협회의 공제사업 운영에 중요한 법적 근거를 제공함.

- 중개보조원의 불법행위에 대한 중개업자의 책임과 함께, 중개보조원들 간의 공동불법행위 책임 및 부진정 연대채무 관계를 명확히 함으로써, 피해 임차인들의 손해 전보를 위한 법적 근거를 강화함.