수원지방법원 2015. 6. 19. 선고 2014가합7202 판결 임대차보증금등

수원지방법원 | 2015-06-19 | 2014가합7202

판결법원 판례대표 유형갱신기대권/계약만료관련 태그계약해지 부당

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임대아파트 임차인의 소규모 주택 지분 소유와 임대차계약 갱신 거절의 부당성

결과 요약

- 회사는 근로자에게 부당하게 부과한 불법거주배상금 443,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급함.

- 근로자의 손해배상 청구는 기각됨.

사실관계

- 근로자는 2011. 9. 28. 피고와 수원시 권선구 B 아파트 513동 303호(임대아파트)에 대해 임대차계약을 체결하고 2011. 12. 15. 입주함.

- 근로자는 2007. 6. 1.경 제천시 C 단독주택 1/160 지분(면적 1.2m²)을 취득하여 보유하고 있었음.

- 회사는 2013. 12. 16. 근로자에게 주택 소유를 이유로 갱신계약 부적격 통보를 하였고, 근로자는 2013. 12. 18. 해당 지분이 별장 관리회사 회원 가입으로 취득한 것이며 주거용이 아님을 소명함.

- 회사는 2013. 12. 31. 근로자의 소명이 불충분하다며 임대차계약 갱신을 거절하고 2014. 1. 1.부터 불법거주배상금 부과를 통보함.

- 근로자는 2014. 1. 13. 임대차계약 해지를 신청하고 2014. 2. 7. 퇴거하였으며, 회사는 보증금 반환 시 불법거주배상금 806,250원을 공제하고 지급함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

임대아파트 임차인의 소규모 주택 지분 소유가 임대차계약 갱신 거절 사유에 해당하는지 여부

- 법리: 무주택자에게 임대하는 임대아파트의 경우, 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지 사유에 해당하나, 임대주택 공급제도의 취지에 비추어 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지 조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없음. 이러한 법리는 갱신 거절에도 적용될 수 있음.

- 법원의 판단:

- 근로자가 소유한 주택 지분은 제천시 D에 위치한 휴양용 시설로 보이며, 다수인이 지분을 공유하여 사용하는 것으로 판단됨.

- 근로자의 지분은 1/160에 불과하여 근로자가 해당 주택을 주거용으로 단독 사용할 가능성이 없음.

- 이 사건 임대차계약은 갱신거절 사유를 계약해지 사유와 동일하게 규정하고 있어, 임대주택 해지 시의 법리가 갱신거절에도 적용될 수 있음.

- 근로자가 이 사건 주택 지분을 소유하고 있더라도, 이로 인해 근로자에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 봄이 상당함.

- 따라서 회사는 근로자의 주택 지분 소유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하거나 갱신 거절할 수 없다고 판단함.

- 회사의 갱신 거절은 부당하며, 이에 근거한 불법거주배상금은 법률상 원인이 없으므로 회사는 근로자에게 해당 금액을 반환할 의무가 있음.

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판결정보

수원지방법원 제13민사부 판결

당사자정보

사건: 2014가합7202 임대차보증금 등 원고: A 피고: 한국토지주택공사 변론종결: 2015. 5. 15. 판결선고: 2015. 6. 19.

주문

1. 피고는 원고에게 443,750원 및 이에 대하여 2014. 6. 3.부터 2015. 6. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

이유

1. 기초사실 가. 원고는 2011. 9. 28. 피고와 사이에, 무주택자에게 임대해 주는 임대아파트인 수원시 권선구 B 아파트 513동 303호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 보증금 85,000,000원, 차임 월 430,000원, 임대차기간은 입주지정기간종료일 다음 월 1일부터 2년이 되는 월의 말일까지, 입주지정기간은 2011. 11. 29.부터 2011. 12. 28.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하고 2011. 12. 15. 입주하였다. 나. 원고는 2007. 6. 1.경 제천시 C 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 1층 101.10m, 2층 97.84m2 중 1/160 지분(이하 '이 사건 주택 지분'이라 한다)을 취득하여 이를 보유하고 있었다. 다. 이 사건 임대차계약 중 이 사건 관련 규정은 아래와 같다. <table_bc id="2_1" src="20211108/377c5efff73b44c6_table_1.jpg" width="1323" height="659" x_position="164" y_position="1137" /> <table_bc id="3_1" src="20211108/d2ad2abfacc75fca_table_1.jpg" width="1323" height="412" x_position="164" y_position="131" /> 라. 피고는 2013. 12. 16. 원고에게, 원고가 주택을 소유한 것으로 확인되어 갱신계약 부적격에 해당하므로 2013. 12. 26.까지 그에 대한 소명자료를 제출하라고 통보하였다. 이에 원고는 2013. 12. 18. 피고에게, 이 사건 주택 지분은 별장 관리회사에 회원 가입하여 사용대금을 지급하고 취득한 것으로 그 시설에 거주하거나 그 시설을 사용한 일이 없으며, 그 지분을 면적으로 환산하면 2m2도 되지 않는다는 취지의 소명자료를 제출하였다. 마. 그러나 피고는 2013. 12. 31. 원고에게, 원고의 주택 소유 내역에 대한 소명이 되지 않아 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없으므로 임대차계약기간 만료일인 2013. 12. 31.까지 이 사건 아파트에서 퇴거하여야 하고, 그렇지 않을 경우 2014. 1. 1.부터 기본임대료 1.5배 상당의 불법거주배상금이 부과될 것이라고 통보하였다(이하 '이 사건 갱신거절'이라 한다). 바. 원고는 2014. 1. 13. 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 신청하고, 2014. 2. 7. 이 사건 아파트에서 퇴거하였으며, 피고는 2014. 2. 7. 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 등을 반환하였는데, 환불대상액 106,085,270원에서 2014. 1. 1.부터 2014. 2. 7.까지의 불법거주배상금으로 806,250원을 차감하고 그 나머지 금원만을 지급하였다. 사. 이 사건 임대차계약에 적용되는 주택공급에 관한 규칙 중 주택소유 여부 판정기준 관련규정은 다음과 같다. <table_bc id="4_1" src="20211108/6771c60b2930ad5f_table_1.jpg" width="1323" height="584" x_position="164" y_position="381" /> [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7 내지 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 불법거주배상금 상당액 반환 청구에 대한 판단 1) 당사자의 주장 원고는, 1 원고의 이 사건 주택 지분은 전체의 1/160로서 이를 면적으로 환산하면 1.2m2에 불과하여 주거용으로 사용하기 위한 주택이 아님이 명백함에도 피고가 원고에게 불법거주배상금을 부과한 것은 부당하고, 설사 그렇지 않다고 하더라도 2 주택공급에 관한 시행규칙 제6조 제3항 제7호에 따라 이사건 임대차계약 기간 만료일부터 3월의 기간에는 불법거주배상금을 부과할 수 없으며, 3 피고가 이 사건 갱신거절의 통지를 이 사건 임대차계약 기간만료일로부터 6개월 전에서 1개월 전까지 하지 아니한 것은 주택임대차보호법을 위반한 것으로 위법하고, 4 피고가 임대차보증금을 반환하지 아니한 상태에서는 그와 동시이행관계에 있는 건물명도의무가 발생하지 아니하여 불법거주배상금을 부과할 수 없으므로, 피고는 원고에게 부당하게 부과된 위 불법 거주배상금 상당액을 반환할 의무가 있다는 취지로 주장한다. 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 주택 지분을 소유한 것은 이 사건 임대차계약상 계약일반조건 제10조 제1항 제7호의 갱신거절 사유에 해당하고, 피고가 적법하게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 이상 원고가 이 사건 임대차계약의 기간 만료일 이후에 불법거주배상금을 부과한 것은 계약 내용에 따른 조치로서 정당하다는 취지로 주장하며 이를 다툰다. 2) 판단 가) 원고가 2007. 6. 1.경 이후부터 계속하여 이 사건 주택 지분을 소유하고 있었던 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 임대차계약에 적용되는 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 의하면 원고는 위 조항 각호에 해당하지 아니하므로 특별한 사정이 없는한이 사건 임대차계약의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호가 정하는 해지 및 갱신거절 사유가 있다고 할 것이다. 나) 그러나 무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우, 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로는 계약해지사유에 해당한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 그와 같은 경우를 임차인이 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다(<case_cite ref="대법원/2006다44975">대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결</case_cite> 참조). 다) 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 1 원고가 지분을 소유하고 있는 이 사건 주택은 제천시 D에 있는 것으로서, 다수인이 그 지분을 공유하며 사용하는 휴양용 시설로 보이는 점, 2 원고의 이 사건 주택 지분은 1/160에 불과하여 원고가 이 사건 주택을 주거용으로 단독사용할 가능성은 없을 것으로 보이는 점, 3 이 사건 임대차계약은 임대차계약의 갱신거절사유를 계약해지사유와 동일하게 규정하고 있어 위와 같은 임대주택에 관한 임대차계약해지 시의 위와 같은 법리가 갱신거절에 대하여도 적용될 수 있는 점 등을 고려하면, 원고가 이 사건 주택 지분을 소유하고 있다고 하더라도 이로 인해 원고에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고할 것이고, 따라서 피고는 원고의 이 사건 주택 지분 소유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하거나 갱신거절할 수 없다고 봄이 상당하다. 라) 결국 피고의 이 사건 갱신거절이 정당함을 전제로 하여 원고에게 부과된 불법 거주배상금은 그 법률상 원인이 없다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 부과한 위 불법 거주배상금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 손해배상청구에 대한 판단 원고는, 원고가 피고로부터 부당하게 이 사건 아파트에 거주할 권리를 박탈당하였고, 향후 이 사건 아파트에 거주함으로써 분양받을 수 있는 기회 또는 권리를 부당하게 박탈당하였으므로 피고는 원고에게 그에 대한 손해배상으로써 20,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 원고가 제출한 증거에 의하더라도 위와 같은 손해가 발생하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 위 불법거주배상금 상당액 중 원고가 구하는 443,750원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2014. 6. 3.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2015. 6. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.